Налог при продаже квартиры, официально сдававшейся в аренду

Вот ещё одна неприятная новость, для тех , кто хочет купить квартиру в новостройке , затем сдавать в аренду, а впоследствии ( через несколько лет продать ) :

Арендодатели жилья при продаже могут потерять до половины его стоимости из-за налогов
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
При продаже квартиры, которую ранее сдавали в аренду, есть риск потерять до половины ее стоимости, утверждают эксперты. Подобная судебная практика уже работает в отдельных регионах РФ. После продажи жилья налоговики насчитывают не только 13% налога на доходы физлиц (НДФЛ), но и 18% налога на добавленную стоимость (НДС). Мотивация простая: квартиру сдавали в аренду, получали прибыль, значит, владелец обязан заплатить НДС, пишет "Российская газета".

В недалеком будущем налоговый вопрос станет одним из ключевых при принятии решений о сделках с недвижимостью. Уже сейчас проявляются тенденции, заставляющие потенциальных покупателей крепко задуматься о том, стоит ли вкладывать средства в недвижимое имущество с целью получения дохода с ренты и дальнейшей перепродажи, говорят эксперты.

"Физлицо сдает свое недвижимое имущество. И делает это как положено: платит 13% НДФЛ с суммы аренды. А затем продает квартиру. Причем человек владел ею более пяти лет, то есть он освобождается от декларирования. И тут к нему приходят сотрудники налоговой инспекции и начисляют 13% НДФЛ и еще 18% НДС от всей продажной стоимости объекта. Я специально посмотрел несколько последних решений судов по этим делам. Как оказалась, в разных регионах уже действует именно такая практика", - говорит арбитр Международного коммерческого арбитражного суда при ТПП РФ Ярослав Кошелев.

В налоговой этот подход к налогообложению, по словам эксперта, объясняют так: имущество сдавалось в аренду, а значит, использовалось для систематического получения прибыли. И тут уже не важно, что владелец недвижимости не зарегистрирован в качестве предпринимателя. По закону тот, кто занимается предпринимательской деятельностью, вне зависимости от регистрации должен платить НДС, если не применяется спецрежим налогообложения - ЕНВД, "упрощенка" или патент.

Скорее всего, обычный арендодатель на специальный режим не переходил, потому что не регистрировался как предприниматель. Соответственно, если нельзя снизить НДФЛ на сумму расходов, например в том случае, когда недвижимость была подарена или получена по наследству, то налоговая инспекция может при продаже насчитать 13% НДФЛ плюс 18% НДС. Кроме того, возможно начисление пени, а также штрафа в размере 20% от неуплаченных налогов. То есть имеется вполне реальный риск при продаже недвижимости потерять до половины ее стоимости.

По мнению Кошелева, высоких налогов стоит опасаться и тем, кто не спешит сообщать о своем арендном бизнесе в налоговую инспекцию. Во-первых, арендатор, обидевшись на владельца недвижимости, может сам отправиться в налоговую с договором о найме квартиры. Во-вторых, налоговая может вычислить незарегистрированных квартирантов. Например, опросить соседей или представителей ТСЖ. Налоговый инспектор также имеет право получить информацию о том, кто платит за коммунальные услуги по лицевому счету квартиры. Если окажется, что объект недвижимости принадлежит одному человеку, а "коммуналку" оплачивает другой, то для налоговой этого будет достаточно, чтобы сделать вывод: в квартире проживает не хозяин, а наниматель. Тогда ее хозяину как минимум насчитают НДФЛ с арендных платежей. А если квартира будет продана, можно готовиться к визиту или звонку налоговиков.

Эксперты говорят, что не имеет значения, на какой срок сдавалась квартира. После ее продажи придется заплатить большой налог. Выходом из ситуации может стать официальное оформление предпринимательской деятельности, переход на щадящий режим налогообложения или покупка патента на аренду недвижимости.

"Но тут нужно понимать: если оформлять ИП и официально платить по упрощенной системе налогообложения 6% с арендных платежей, то и при продаже квартиры придется заплатить еще 6% налога со всей суммы", - говорит Ярослав Кошелев.

При продаже жилья можно воспользоваться правом на имущественный налоговый вычет в размере одного миллиона рублей. Если имеются документы, подтверждающие расходы на покупку продаваемого имущества, ситуация меняется. К примеру, продавая за два миллиона купленную за ту же сумму квартиру, налоги тоже платить не придется. Как и в том случае, если квартира продавалась дешевле, чем покупалась. Доходов в этом случае нет, а значит, и налоги уплачивать не с чего.

Воспользоваться имущественным налоговым вычетом при продаже недвижимости сейчас можно только при условии владения объектом, купленным после 1 января 2016 года, не менее пяти лет. Если недвижимость куплена раньше или получена в наследство, в результате приватизации, по договору дарения или пожизненного содержания с иждивением, этот срок сокращается до трех лет.

Цитата
Alexey177 пишет: Чтоб еще 13% физику после ИП не вменили X

Если на момент продажи Вы владеете квартирой более 5 лет после покупки, то не вменят. Руководствоваться нужно налоговым кодексом РФ, а не статьями неграмотных в финансовом плане журналистов.

У нас, как известно, ни письма Минфина, ни письма ФНС не являются источниками права, т.е. не считаются обязательными к применению всеми гражданами РФ.
Очень часто такие вот письма не соответствуют действующему законодательству, но применяются налоговыми инспекциями, ибо для них-то они обязательны.

Вот когда будет судебный прецедент (я пока не встречал, но и не искал пристально) - вот тогда можно "бить тревогу".
А пока все это лишь предположения.
Для того, кто сдает квартиру, от этой новости не легче, т.к. он уже сдает, а потому "поздно пить боржоми".
Вот тем, кто только планирует сдавать, можно и задуматься насчет потенциальной угрозы возникновения такой практики.

Мне что-то с трудом верится в такие откровенно фэйковые страшилки! Похоже налоговики пытаются увеличить собираемость налогов. Тем более , что обходится на раз через дарственную уступку основной доли заранее прописанному пенсионеру и с малой долей собственности и последующую продажу объекта.

Цитата
uspen пишет: обходится на раз через дарственную уступку основной доли заранее прописанному пенсионеру и с малой долей собственности и последующую продажу объекта.

А вот это очень ценный совет!

Цитата
astrakhan30 пишет: никто не захочет сдавать недвижимость официально.

А сейчас, типа, все хотят ?

Цитата
astrakhan30 пишет: А они могут её повысить таким образом?

Нет, не могут.

Цитата
300954 пишет: каким образом можно обойти обсуждаемый налог

Не нужно ничего обходить. Нет такого налога.

Цитата
300954 пишет: Интересно понять предложенную схему. Может, в чем другом пригодится. Пока какой-то кубик Рубика X

Да, интересно. Разве пенсионеры освобождаются от этих налогов? Может, подождать, пока сам станешь пенсионером и тогда продать?

Мне кажется, предложенная uspen, схема вполне рабочая. Налоговики приравнивают передачу НИ от ИП к ИП или к ФЛ к отношениям двух ФЛ.

Если предприниматель на УСН получил в подарок от близкого родственника помещение, то объекта налогообложения единым «упрощенным» налогом и НДФЛ не возникает, даже если это имущество будет использоваться в предпринимательской деятельности. Такой вывод следует из письма Минфина России от 22.07.15 № 03-11-11/41978.

В письме описан частный случай. Индивидуальный предприниматель на УСН получил от своего отца, который также является ИП, нежилое помещение по договору дарения. Данное имущество используется в предпринимательской деятельности (сдается в аренду). Нужно ли включить стоимость этого объекта в сумму полученного дохода при заполнении налоговой декларации по единому «упрощенному» налог? Нет, не нужно, ответили в Минфине. Как пояснили чиновники, поскольку договор дарения нежилого помещения заключен между физическими лицами вне рамок предпринимательской деятельности, то одаряемое физлицо (ИП на УСН) не должен учитывать стоимость этого имущества в доходах в порядке, предусмотренном главой 26.2 Налогового кодекса. Другими словами, ИП не должен уплачивать единый «упрощенный» налог с дохода в виде полученной в дар недвижимости.

Объекта налогообложения по НДФЛ в описанной ситуации также не возникает. Обоснование следующее. В пункте 18.1 статьи 217 НК РФ сказано, что не подлежат обложению НДФЛ доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев. При этом оговорено, что доходы, полученные в порядке дарения, не облагаются НДФЛ в том случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом. К близким родственникам Семейный кодекс относит супругов, родителей, детей, дедушек, бабушек, внуков, а также полнородных и неполнородных братьев и сестер. Поскольку даритель является отцом одаряемого, то доход в виде нежилого помещения, полученного в порядке дарения, НДФЛ не облагается.

Касательно ИП.
Понятно, что при продаже в статусе ИП придется платить 6% или по выбранной системе. Причем вычетов нет. Правильно ли я понимаю, что платить придется со всей суммы недвижимости, а не с разницы между ценой покупки и ценой продажи?

Кроме того, есть мнение, что

Цитата

Большинство специалистов сходятся в следующем мнении: если с момента закрытия ИП прошло менее трех лет, налог по ставке 13% придется заплатить независимо от срока владения квартирой от всей суммы продажи (за исключением гипотетической возможности воспользоваться имущественным вычетом). А некоторые специалисты считают, что, в связи с внесением новых поправок в Налоговый кодекс, освобождение от налогов после продажи квартиры возможно только через пять лет после закрытия ИП.

http://www.relait.ru/news_373.html
или
http://glavkniga.ru/elver/2014/10/146...atiti.html

Кто-нибудь пробовал продавать недвижимость предварительно закрыв ИП?

Цитата

f8909 пишет: "Но тут нужно понимать: если оформлять ИП и официально платить по упрощенной системе налогообложения 6% с арендных платежей, то и при продаже квартиры придется заплатить еще 6% налога со всей суммы", - говорит Ярослав Кошелев. При продаже жилья можно воспользоваться правом на имущественный налоговый вычет в размере одного миллиона рублей. Если имеются документы, подтверждающие расходы на покупку продаваемого имущества, ситуация меняется. К примеру, продавая за два миллиона купленную за ту же сумму квартиру, налоги тоже платить не придется. Как и в том случае, если квартира продавалась дешевле, чем покупалась. Доходов в этом случае нет, а значит, и налоги уплачивать не с чего.

Непонятно, почему нет доходов, если квартира сдавалась в аренду ?

Цитата
Ольга16 пишет: Непонятно, почему нет доходов, если квартира сдавалась в аренду ? X

С доходов от аренды физик НДФЛ уже уплатил. Автор статьи рассматривает белую аренду. А речь об уплате НДФЛ с доходов от продажи. В отличии от ИП, у которого вся стоимость квартиры пойдет в доход (но платить он будет не НДФЛ. а по своей ставке. Например 6% при УСН), у физика есть варианты:
если владел больше 5 лет (или 3-х для некоторых случаев) - то вообще НДФЛ не платишь
либо можешь уплатить НДФЛ с стоимости квартиры за вычетом миллиона.
либо можешь уплатить НДФЛ с разницы между ценой покупки и продажи (если покупал)
Физик сам выбирает, что ему выгоднее. И если цена покупки квартиры = цене продажи, то физик снова может ничего не платить.
https://ipotekaved.ru/nalog/s-prodazhi...l#____2018