Риски покупателя при покупке квртиры в отсутствии собственника (по доверенности)

Тут я вижу уже, минимум, два риска: доверенность и возраст собственника.
Впрочем, если эти риски нашли отражение в цене, то почему бы нет?

Доверенность из германии или местным нотариусом сделана?

Если доверенность местная, никаких супер рисков нет. Этот документ для этого и придуман. Те же ДДУ девочки по доверенности заключают, а не лично гендиректор застройщика приходит :D

Навскидку как минимум 2 риска:
1. Доверитель покинул этот мир. Откуда вы знаете кто там по скайпу сидит?
2. Доверенность может оказаться отозванной.

Покупка у мужа этих рисков не исключает, т.к. если сделка по которой муж купил квартиру будет признана недействительной (в силу первых 2 рисков), то автоматически и ваша сделка по цепочке будет недействительной.

В данном случае, лучше перед сделкой оформить договор страхование титула данной квартиры по ДКП в пользу покупателя. А для этого стоит сходить в одну или несколько СК и узнать, при страховых рисках, будет являться страховым случаем а в каких нет. А то может какая-то СК вообще откажется страховать титул по данной сделке.
Если согласятся, то, исходя из этого, подготовить соответствующие документы.
К примеру, проверка бабушки на дееспособность. Каким -мед.учреждением в Германии выдана эта справка, имеет ли она на это соответствующие права -примет ли эту справку страховая компания, действительна ли эта справка или подделка.
Как проверить что собственница жива, не находится тяжелых жизненных обстоятельствах которые вынуждают ее совершить эту сделку,или она вообще не осознает на что оформлена доверенность.
И когда еще оформлена доверенность -сколько лет назад . Или отозвана уже доверенность. И в какой стране оформлена .
По оплате- лучше перечислить оплату на банковский счет оформленный именно на собственницу, а не давать деньги по доверенности. Лучше если счет оформлен в банке в РФ. Чтоб потом меньше было проблем с доказыванием что именно собственница получила деньги. И не занижать сумму сделки -все официально только делать.

----------
Цитата

eg2005 пишет:
Доверенность может оказаться отозванной.

----------
Это непроверяемая информация разве?
Если с этого начать - может, весь остальной огород и городить не надо - поговорили по скайпу и ладушки)
Да, выше верно говорят - деньги только на счет собственницы, без прокладок (дов.лиц).

Если доверенность в РФ оформлена, ее здесь можно проверить http://reestr-dover.ru/
А вот если в Германии оформлена -проблетично.

----------
Цитата

ivtt пишет:
В данном случае, лучше перед сделкой оформить договор страхование титула данной квартиры по ДКП в пользу покупателя. А для этого стоит сходить в одну или несколько СК и узнать, при страховых рисках, будет являться страховым случаем а в каких нет. А то может какая-то СК вообще откажется страховать титул по данной сделке.

----------
самое печальное в этом всём что слова это одно, а когда будет страховой случай вам решение будет принимать не девушка в офисе, потом скорее всего выплаты надо будет добиваться через суд. Практика всего этого титульного страхования крайне мутная.

----------
Цитата

ivtt пишет:
К примеру, проверка бабушки на дееспособность. Каким -мед.учреждением в Германии выдана эта справка, имеет ли она на это соответствующие права -примет ли эту справку страховая компания, действительна ли эта справка или подделка.
----------
это с какого возврата надо такую справку требовать?

----------
Цитата

ivtt пишет:
Как проверить что собственница жива, не находится тяжелых жизненных обстоятельствах которые вынуждают ее совершить эту сделку,или она вообще не осознает на что оформлена доверенность.
И когда еще оформлена доверенность -сколько лет назад
----------
продавал долю своей супруги по доверенности, никаких проблем у покупателя это не вызвало. Банк который его кредитовал - никаких проблем.
Сам покупал новую кваритиру по ДДУ. Пример указал выше - приходят представители застройщика по доверенности. Нигде никаких проблем это не вызывает.

----------
Цитата

alexFinance пишет:
Собственница проживет в Германии, 79 лет, лично присутствовать по понятным причинам не может.
----------

Если есть серьезный интерес к сделке, то почему бы не слетать лично в Германию на 1 день, удостовериться в каком состоянии пожилая дама и сверить ее российские и немецкие документы. Не так далеко и не так дорого, а головную боль снимите на несколько лет вперед.

Друзья, спасибо большое за ответы!
Уточню: доверенность выдана в РФ, проверить её на предмет отзыва можно будет у нотариуса её удостоверявшего. Дочь собственницы готова предоставить все документы для подтверждения личности мамы, кроме этого конференцию по скайп под запись.
Скажите, если дочь переоформит квартиру на мужа (а что это за процедура?) и я после этого покупаю квартиру непосредственно у него, делая это с высокой долей уверенности что собственница жива и здорова, доверенность действительна, и всё это так и будет, то каковы мои риски? Квартира в этом случае и все действия с ней при наследственных делах уже не будет предметом споров?

----------
Цитата

uspen пишет:
Если есть серьезный интерес к сделке, то почему бы не слетать лично в Германию на 1 день, удостовериться в каком состоянии пожилая дама и сверить ее российские и немецкие документы. Не так далеко и не так дорого, а головную боль снимите на несколько лет вперед.
----------

Рассматриваю такой вариант, как и другой: покупку ей билетов сюда и обратно. На самом деле напрягает не то что собственница неадекватна, доверенность недействительна или что то ещё. Напрягает то, что может произойти при появлении наследственного дела (дай Бог ей долгих лет жизни!).

----------
Цитата

uspen пишет:
Если есть серьезный интерес к сделке, то почему бы не слетать лично в Германию на 1 день, удостовериться в каком состоянии пожилая дама и сверить ее российские и немецкие документы. Не так далеко и не так дорого, а головную боль снимите на несколько лет вперед.
----------
а к чему это потом можно будет пришить? Что я лично видел бабульку с паспортом? Если у неё уже есть справка "из дурки" это никак не поможет вообще. Если это будет поддельный паспорт или бабулка тоже самое.
Проще провести сделку у нотариуса. Который проверит документы сделки, в том числе доверенность. Часть вы можете за бесплатно или практически за бесплатно проверить сами - наличие действующих обременений (запросив выписку по объекту), паспорта на действительность можно так же проверить онлайн. Они оба должен быть в доверенности.
Никакие скайпы так же не являются доказательствами чего-нибудь вообще. Если уж исходить из фантастических вариантов, то тогда уже лучше обратиться в консульство Германии в РФ/или РФ в Гермаии для запроса того факта что она жива :D

Насчет наследства не ясно. Если она ещё жива - куда она там её вписала уже значения не имеет, если факт продажи будет зарегистрирован до момент смерти.

Я никому не навязываю своё мнение, но почему так боятся реальных зарегистрированных доверенностей?

Еще вариант с доверенностью : Обратиться в Консульство РФ в Германии чтобы они удостоверили новую доверенность на продажу данной квартиры вам собственником.
Консульское должностное лицо удостоверяет личность доверителя, а также проверяет его дееспособность.
https://russische-botschaft.ru/ru/consulate/informaciya-po-voprosam-notariata/udostoverenie-doverennostey/
Также можно попросить чтобы была произведена видеофиксация нотариального удостоверения доверенности. Ну и доверенность явно на продажу вам за такую-то сумму .

Друзья, если дочь собственницы (доверительное лицо) как один из вариантов сама предлагает переоформить право собственности на квартиру сначала на мужа и только потом совершать сделку уже с ним, так не стоит ли воспользоваться именно этим вариантом? Какие тут риски покупателя?

Переоформить на мужа -это ещё хуже , если по договору купли продажи то сделку можно признать притворной так как не будет реальной передачи денег собственнику , нет согласия нотариального вашей супруги . А если по договору дарения то придется начислить ндфл так как вы не близкий родственник бабушке .
Кто не знает может там есть ещё какие-то опекуны у бабушки в Германии или РФ , если они заинтересованы в сделке то сделку можно оспорить а суде, а далее возможны последствия оспоримой сделки . Поэтому лучше напрямую оформлять .

Друзья, ещё раз прошу вашего экспертного совета!
К вышеизложенному сейчас могу добавить следующие факты:
добропорядочность продавца (мамы 79 лет живущей в Германии), её дочери, продающей квартиру по доверенности, и её мужа (предпринимателя, бизнесмена, публичную личность) не вызывает никаких сомнений! Ни каких сомнений не вызывает подлинность доверенности и её действительность на момент сделки!
Одним словом: считаем что сделка прошла идеально, право собственности перешло, продавец-мама живёт и здравствует и даже ден. средства я перевёл именно на её на счёт в российском банке.
Теперь главный вопрос: в случае идеального свершения сделки остаются ли ещё какие-либо риски с моей стороны? Кто-то из родственником не сможет в будущем оспорить сам факт выдачи доверенности, не законность продажи квартиры дочерью, ссылаясь на возраст продавца-мамы, её недееспособность на момент выдачи доверенности и т. п.? Нотариальная сделка в этом случае что-то даёт?
Спасибо за ответы!
С наступающим Новым годом! Будьте счастливы!

Бабушка в браке была на момент покупки данной квартиры или нет ? А то это будет совместно нажитым . И нужно согласие супруга . Или может после его смерти , если это совместно нажитое, кто-то из его детей в это долю по каким-то причинам не смог вступить .
Давно ли квартира приобретена , а то может недавно и там уже куча собственников сменилось, тогда нужно выписку с историей заказать и посмотреть что там было .
Почитайте про оспоримые сделки. Если не походите , то выходите на сделку .
https://ozakone.com/grazhdanskoe-pravo/vidyi-osporimyih-sdelok.html

----------
Цитата

alexFinance пишет:
....добропорядочность продавца (мамы 79 лет живущей в Германии)...
----------
Что именно под этим Вы подразумеваете и имеете ввиду относительно предстоящей сделки с предполагаемым Вами для купли объектом жилой недвижимости? ----------
Цитата

alexFinance пишет:
Кто-то из родственников не сможет в будущем оспорить сам факт выдачи доверенности, незаконность продажи квартиры дочерью, ссылаясь на возраст продавца-мамы, её недееспособность на момент выдачи доверенности и т. п.?
----------
Может, потому что это предусмотрено действующим законодательством. ----------
Цитата

alexFinance пишет:
Нотариальная сделка в этом случае что-то даёт?
----------
О нотариальной "гарантии" прочитайте здесь. ----------
Цитата

alexFinance пишет:
С наступающим Новым годом! Будьте счастливы!
----------
Вас тоже! Главное для Вас пожелание - чтобы совершённая Вами сделка купли привлекательной для Вас недвижимости не была признана недействительной, что зависит в первую очередь - от Вас самого, а остальное от тех, кто сможет помочь Вам в избежании этого!

----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
Что именно под этим Вы подразумеваете и имеете ввиду относительно предстоящей сделки с предполагаемым Вами для купли объектом жилой недвижимости?
----------

Порядочность семьи, чью недвижимость я предполагаю купить, не вызывает никаких сомнений. Никакие проверки законности продажи, подлинности доверенности и прочее по сути и не требуются!
Муж - публичная личность, предприниматель, бизнесмен, жена - предприниматель, владелец агенства недвижимости, оба представители интеллигенции и просто приличные люди, мама жены - уехала на ПМЖ в Германию. Квартира покупалась именно женой по ДДУ в 2015 с оформлением на маму (она первый и единственный владелец) по определённым причинам, продажа не планировалась. Теперь решено продать.
Страхи только с возможными оспариваниями сделки, доверенности, вменяемости мамы при выдаче доверенности и т. п. со стороны ДРУГИХ (возможных) родственников. Остальные риски сводятся к нулю))

Мне кажется, вам лучше в нормальное АН обратиться или юр.бюро, чтобы проверить чистоту сделки, чем тут по форумам по частичкам вытаскивать. Там все в комплексе разберут. Цена этой услуги не велика, это же агентские в процентах от продажи по сделке. Тут в районе 5 тыс. рублей.

----------
Цитата

ivtt пишет:
Мне кажется, вам лучше в нормальное АН обратиться или юр.бюро, чтобы проверить чистоту сделки
----------

Спасибо, так и сделаю, просто пока есть время и для личных исследований вопроса)