Приобретение в ипотеку залоговой недвижимости
Ипотечная программа «Залоговая недвижимость» предназначена для покупки жилого или нежилого помещения, которое находится в залоге (ипотеке) у банка-кредитора, или помещения, которое находится на балансе банка после обращения взыскания на него. В целях минимизации расходов со стороны кредитной организации такая недвижимость зачастую выставляется на продажу до обращения в суд на взыскание предмета залога, что позволяет банку сэкономить на судебных тяжбах, а заемщику – продать имущество по рыночной цене. Также чем быстрее будет продана недвижимость, тем меньше штрафов и пеней заплатит заемщик, соответственно, ниже будет конечная цена. Банк при оформлении кредита отслеживает движение денежных средств и погашает проблемный кредит выдачей нового, уже более благонадежному заемщику. Другими словами, это смена должника по кредиту с переходом к нему права собственности на объект, причем положительную разницу между стоимостью проданного имущества и суммой кредита, начисленными процентами, пенями получит предыдущий владелец. Расчеты между продавцом и покупателем осуществляются либо через банковскую ячейку, либо по аккредитивной форме.
У кредитных продуктов на приобретение залогового жилья есть плюсы и минусы. К безусловным плюсам можно отнести льготные условия кредитования: более низкая процентная ставка, больший срок кредита, минимальный первоначальный взнос, а также низкие требования к заемщикам. Банк заинтересован в чистоте сделки и будет строго контролировать перечисление денежных средств, снятие старой ипотеки и наложение нового обременения. Также отслеживаются такие параметры, как наличие регистрации или право притязаний третьих лиц, задолженность по коммунальным платежам.
К минусам подобных продуктов относится ограниченное количество объектов, которые можно приобрести по такой программе. Также нередки случаи, когда в залоговом жилье остаются зарегистрированными заемщики по предыдущему ипотечному кредиту и члены их семей.
Особое внимание необходимо уделить стоимости предлагаемой недвижимости. Она будет более низкой относительно рыночной в тех случаях, когда заемщики еще до наступления длительной просрочки пытаются через банк реализовать свое жилье, а также если сумма задолженности, подлежащая возврату в банк, является небольшой относительно стоимости жилья. Свою роль в формировании стоимости продаваемого объекта играет и рост цен на рынке недвижимости. Есть и обратные варианты, когда объекты продаются по цене выше среднерыночных: чем меньше был размер первоначального взноса и больше времени прошло с момента, как собственник перестал погашать ипотеку, тем больше пеней, штрафов и процентов начислено на остаток долга, что, соответственно, ведет к росту его стоимости.
