Продала свою квартиру летом в Москве, и со мной рассчитались долларами. Получилось 640 тыс. Поскольку живу в другом городе новую квартиру не подобрала сразу, а потом курс начал расти. Сейчас нашла квартиру своей мечты просят за нее 700 тыс долларов, но проблема в том, что она в ипотеке да еще и в валютной. На данный момент там 6 со заемщиков молодая пара и их родители с двух сторон. Брали ипотеку в 2012 году более 1 млн долларов, на новостройку в стадии 50% готовности, сейчас эта квартира даже с учетом падающего валютного рынка стоит около 1 млн. , продавать они ее пытались около года, но не срасталось, весной они за нее просили 2 млн. С банком они договорились, но проблема в том, что после погашения кредита продавцов, у них остается около 270 тыс $ долга по кредитам, штрафам и пеням. На эту сумму они вышли путем переговоров с банком. Банк хочет что бы я оплатила всю сумму, а потом они снимают обременение, далее идет сама продажа. Юрист, который работает с моей стороны, категорически не советует мне так делать, говорит, что рисков слишком много, какими бы договорами не обложить эту сделку и продавливает банк снять обременение заранее. Вообще есть какие нибудь еще варианты? какие нибудь ячейки по условиям? Всем эта сделка интересна, мне квартира, банку перевод этого долга в хороший актив, по которому будут платить, заемщикам как ни парадоксально тоже, один из родителей региональный чиновник и он всячески хочет решить это дело. Какой вариант можно предложить банку, что бы найти компромисс по рискам?
Форум
Как купить квартиру у валютного ипотечника
Как снять обременение, если кредит не до конца оплачен
13.01.2015 16:22 | |
13.01.2015 17:04
чем они думали?
я б на вашем месте продал бы баксы и на вырученные рубли купил 3 квартиры в надежных новостройках | |||||
13.01.2015 17:05 а зало 270к нив коем случае не давать, в бабушке не ходи - что-нибудь случится | |
13.01.2015 17:17
Ответ в посте:
| |||||
13.01.2015 17:18 Объект необходимо купить в ипотеку (уж рублевую или валютную - второй вопрос) , которую взять у ЭТОГО ЖЕ банка и затем досрочно ее погасить (т.к. деньги на покупку фактически имеются). Смысл в том, что продавцы заключают соглашение с банком, по которому из средств заложенных покупателем в ячейку сразу гасится задолженность, банк снимает обременение и квартира оформляется на покупателя-заещика, временно оставаясь в залоге у того же банка. Во всяком случае такую схему предлагал сам банк, когда была похожая ситуация (жаль не по суммам похожая  , там все гораздо более скромно было), не срослось тогда по другим причинам. | |
13.01.2015 17:20 Если банку интересно, то снимут обременение и банк разберется с заемщиками. Не взваливайте на себя чужие проблемы. Валюту в рубли не меняйте, как тут советуют. И если всё так сложно, то вообще присмотрите другую квартиру. | |
13.01.2015 17:27 Mike2010, Ваш вариант очень интересный, можно даже разместить депозит, которым гарантировать погашение кредита, сейчас посчитала, на пару месяцев меня даже ставка процентов в 30 не смутит... Квартира мне уж очень нравится... Я такую никогда не куплю, если соотношение цен чуть сдвинется... | |
13.01.2015 17:38 Легов, Я думаю, заинтересованность банка равна степени заинтересованности начальника отдела кредитования... Подойдет его рабочий день к концу и до завтра заинтересованность пропадет. Позвонила юристу, он сегодня был на переговорах в банке, говорит продавцы сидели с планшетом и не отрываясь глядели на биржевой курс... говорит, что первый раз видит с каким энтузиазмом люди хотят лишится квартиры и остаток перевести в рубли и растянуть на 10 лет под 22 % | |
13.01.2015 17:48 С 2 млн и до 700 т.дол.уж очень хороший дисконт, всегда еще больше настораживает. Бесплатный сыр в мышеловке, слушайте доверенного юриста и не рискуйте. Изменено: - 13.01.2015 17:49 | |
13.01.2015 18:18 Легов, 2 млн. это их хотелки весной. Риэлтор говорит, что им квартира обошлась в 2010 году максимум 1,2 млн. на за 2 года из стадии новостройки + высококачественный ремонт 1,5-1,6 млн вот и считаем 1,6 млн по курсу 34 это 54 млн. сейчас 700 т. по курсу 65 45 млн... Но попробуйте ее за 54 сейчас продать..... с такими то проблемами... И просрочка у них только месяц.. Так что 9 виртуальных млн. рублей скидки сущая мелочь по сравнению с остатком 270 т. по курсу 65 = 17 500 000 ( вот это конечно полный аут) | |
13.01.2015 18:47
на такую сумму могут и не дать ипотеку | |||
13.01.2015 18:54
все правильно говорит. Люди ушлые сейчас, пример - http://rus.apollo.tvnet.lv/wo_men/zhi...u_za_dolgi а за пару десятков миллионов можно и на мошенничество пойти
стоимость котлована = половине стоимости от готового жилья. Изменено: - 13.01.2015 18:56 | |||||
13.01.2015 19:02
На рынке продается куча квартир с обременением банка: меняются, разводятся и т.п. Ничего в этом страшного тут нет. Обычно все происходит по следующей схеме. Если задолженность меньше стоимости квартиры: Покупатель вносит деньги на счет продавца, продавец пишет заявление на полное досрочное гашение, после гашения продавцу выдается закладная, которую он должен отнести в Росреестр (где-то с сотрудниками банка, где-то сам - банк просто ставит штамп о гашении ипотеки) - через три дня обременение снимается. В договоре купли-продажи оговаривается, что остальные деньги продавец получает после снятия обременения. Берется гарантийное обязательство с продавца, что он обязуется снять обременение. В принципе, если остаток большой - продавец очень даже заинтересован. В Вашем случае - тоже все очень даже возможно, просто чтобы произошло гашение надо, чтобы Вы положили деньги на счет + банк внес недостающую сумму (не Вы, естественно!). Как они ее оформят заемщику - Вас вообще не должно волновать. В Договоре купли-продажи можно отразить, что продавец обязуется снять обременение, взять гарантийное обязательство, заверенное, например, нотариально, о том, что продавец обязуется погасить закладную. Можете даже ВМЕСТЕ присутствовать с юристом на ВСЕХ этапах сделки- вместе пополнить счет (взять копию приходника), потребовать, чтобы на счете уже лежала сумма кредита (недостающей суммы) - взять выписку по счету. Пускай пр Вас (если это возможно технически) погасят ипотеку и выдадут закладную. Потом тут же вместе пойти в Росреестр с продавцом и сотрудником банка (а что - лишняя предосторожность не помешает) - так риски будут, скажем так, минимизированы. Изменено: - 13.01.2015 19:04 Не шути с женщинами: эти шутки глупы и неприличны. К.Прутков Да, была в моей жизни ипотека в японских йенах... Ипотека закончилась. Ник остался. | |||
14.01.2015 10:36 В такой сделке ничего страшного нет. При заключении договора купли-продажи по такой схеме, денежные средства как правило закладываются в банковскую ячейку в валюте кредита. У продавца (заемщика) по условиям договора банковского сейфа совместный доступ с сотрудником банка. В день сделки подписывается договор купли-продажи, производится закладка денежных средств в ячейку, банк предоставляет письмо о погашении регистрационной записи об ипотеке и закладную. После регистрации перехода права, продавец идет с сотрудником банка в ячейку и гасит свой кредит. Если погашение регистрационной записи об ипотеке и регистрация перехода права по каким-либо причинам не произойдет, Вы всегда можете получить доступ к своим деньгам, вынуть их из ячейки. Механизм продажи проблемных залогов банками уже давно отлажен. Возможно не всегда банки проводят сделки именно по такой схеме, как я описала выше. Все зависит от каждой конкретной ситуации проблемного заемщка. Но, банку сделка по продаже из-под залога гораздо выгоднее, нежели обращать взыскание на предмет залога и реализовывать ее потом с торгов. Тем более, если Вы пишите, что у заемщика еще только началась просрочка, он поступает верно, что старается ее продать сейчас, пока не накапало много штрафов. Каким образом заемщик будет погашать остаток кредита, это уже его взаимоотношения с банком. Возможно у него есть другое имущество, которое будет служить обеспечением возврата этого остатка и пр. Изменено: - 14.01.2015 13:43 | |
14.01.2015 13:45 Всем, спасибо. Банк согласился на ячейку. Сейчас прорабатываем договора. Я просто счастлива.  | |
14.01.2015 13:47
Удачи Вам. Пусть все пройдет гладко, быстро и с наименьшими затратами нервов | |||
21.01.2015 13:56 Лям? в Новостройке? в провинции? кучеряво живут дети региональных чиновников... | |
22.01.2015 23:46 Без информации о параметрах квартиры судить сложно, но пока цена выглядит заоблачной. Я бы подождал немного. Месяц просрочки - это немного. Через 6 месяцев, когда долг станет безнадёжным, а штрафы и пени начнут расти лавинообразно, разговор может быть более интересным. У соседа сдохла корова – бесценно. Для остального есть MasterCard. | |
23.01.2015 00:06 купить квартиру за 45 мультов в россиянской провинции, да на фоне того что творится в стране и при этом быть счастливой.....  Это ж страшный неликвид на случай чего. А случай скорее всего не заставит себя ждать.... | |
23.01.2015 09:57
Не факт, что автор поста покупает квартиру в провинции. Она написала, что живет в другом городе, но это не означает, что она там же и покупает. | |||||
20.03.2019 21:49 ВСЕМ ПРИВЕТ! Телеканал "Москва 24" делает сюжет про продажу банками ипотечных квартир. Мы ищет героев: 1 -ипотечники, которых выставили на продажу вместе с квартирой. Это могут быть как люди, у которых этот процесс только начался (то есть они находятся в стадии продажи), так и те, кого уже продали, и квартира перешла к новому собственнику, который их теперь выселяет. Нас интересует история - как так получилось? И почему они не освободили квартиру, которая находилась в залоге у банка? И что они по этому поводу собираются делать? 2) Герой - покупатель такой квартиры. Нас интересует: Почему он решил купить такую квартиру, и как планирует решать проблему с жильцами? Будем признательны, если у нас появится возможность провести съемку в пятницу 22.02.19 или в понедельник 25.03.19. Прошу Вас связаться со мной по телефону 8915-348-77-27 С уважением, Продюсер отдела новостей экономики телеканала "Москва 24" | |