Приобретаемая квартира сдается в аренду

Цитата
hh2xz пишет: Естественно продавец божится, что с квартирантом не возникнет никаких проблем, что все будет хорошо. Но вот только печалит, что все это на словах пока, а как будте на деле не известно.

Да, юридическую чистоту сделки надо проверить досконально

Договор найма ( не аренды т. к. помещение жилое ) заключенный на срок не менее года подлежит госрегистрации с соответствующим обременением права собственности.

Цитата
OlegSGV пишет: Нынешний владелец не имеет права продавать, раз есть договор аренды на настоящее время.

Коллеги, предлагаю разделять:
- утверждения, основанные на объективном знании;
- ни на чем не основанные фантазии об окружающем мире.

Мне в детстве родители внушили, что если я совершу какое-то преступление, то, пока я малолетний, - в тюрьму посадят их.
Но это ж не повод тиражировать такого рода представления об окружающей действительности на форуме?

По существу. Залог, арест блокирует продажу квартиры. Аренда - не блокирует.

Далее.

Цитата
map111111 пишет: Договор найма ( не аренды т. к. помещение жилое ) заключенный на срок не менее года подлежит госрегистрации с соответствующим обременением права собственности.

А если договор заключен на неопределенный срок? Или на конкретный срок более года, но наниматель будет в суде утверждать, что договор не был зарегистрирован из-за уклонения наймодателя от подачи документов на регистрацию?

Вариант 1 - предусмотреть в договоре серьезную неустойку с продавца за непередачу квартиры в освобожденном от кого-либо виде в такой-то срок.

Вариант 2 - заключить договор о задатке - дать срок Х на реальное освобождение квартиры. Если квартира не будет освобождена - двойной задаток с продавца. Если будет освобождена - заключать договор на заранее определенных условиях. Если кто передумает - двойной задаток с продавца либо потеря задатка покупателем.

Вариант 3 - забыть об этой квартире.

Цитата
Сергей-Кредитофф пишет: Да, юридическую чистоту сделки надо проверить досконально

Совершенно верно. И под лупой выписку из ЕГРП посмотреть, и вверх ногами ее перевернуть, и знакомым дать прочитать - вдруг там где-то обременение в виде аренды читающий не заметил.

Цитата
sidseven7 пишет: Соответственно, если не зарегистрирован, то такой договор ничтожен.

Серьезно?
А пока наймодатель и наниматель идут от кафе, где подписали договор, до Росреестра - договор в какую минуту становится ничтожным?
А если решили пойти в Росреестр не в день подписания договора, а через неделю?

Общий совет "коллегам": не уверен - не отвечай. Или отвечай с оговоркой "мне кажется", "не исключено", "возможно".

hh2xz, верно. Есть (теоретический) риск того, что договор найма на 5 лет с платой 9 тыс. руб. в месяц подписан, но пока не подан на госрегистрацию.
"По умолчанию" права наймодателя по этому договору просто перейдут к новому собственнику.

Вообще такого рода риск неснимаем - проверить можно, разве что, протестировав продавца на детекторе лжи

Однако можно защититься (из способов, которые я знаю - при том, что не считаю себя сколько-нибудь специалистом по сделкам с недвижимостью), указав в договоре заявление продавца о том, что квартира никому не продана, не обещана, не заложена, не передана в аренду (далее по списку). Плюс неустойка с продавца в случае, если по факту окажется иначе.

В вашем же случае однозначно нужно, чтобы квартирант хотя бы на словах признал, что понимает ситуацию и выселится тогда-то.

Цитата
hh2xz пишет: Ибо это уже уголовная ответсвенность.

Не факт, конечно, что полицейские не пошлют куда подальше. Но лучше, чем ничего.

Цитата
hh2xz пишет: Плюс имеет мне смысл запросить копию договора найма.

И желательно показать эту копию квартиранту - согласен он с ним, он ли подписывал, были ли другие договоренности?

Цитата
hh2xz пишет: насколько я понял все эти неустойки у риэлторов не особенно ценятся

К риэлтору надо относиться как к парикмахерше. Да, так сейчас не модно. Да, она бы не советовала такую челку. Но если продавец и покупатель готовы установить неустойку - стриги и не выступай, дорогой риэлтор.

Относительно исполнимости решения о взыскании неустойки - опять же лучше установить такой дополнительный механизм ответственности за обман, чем просто ограничиться декларациями - заявляю, что никому в аренду квартира не сдана ("и можете положить мои слова в банк" (с))

Идеально, конечно, иметь к моменту подписания договора купли-продажи освобожденную квартиру.

Да.... вот уж не думал что столько проблем с этим наймом.

Цитата
evgch пишет: До этого можно залог небольшой отдать

Поддерживаю evgch
Только нужно понимать отличие друг от друга таких правовых явлений как: "залог", "задаток", "авансовый платеж", "иной обеспечительный платеж".
Насколько я понимаю, в быту "залогом" обычно называют "иной обеспечительный платеж" - как бы односторонний задаток в пользу продавца (при отказе покупателя от сделки "иной обеспечительный платеж" остается у продавца; но при отказе продавца от сделки он просто возвращает покупателю "иной обеспечительный платеж", а не двойной "иной обеспечительный платеж").

При "задатке" было бы так же, как описано выше, с той лишь разницей, что продавец возвращал бы двойную сумму.

При "авансе" отказ любой стороны от сделки до ее совершения влечет возврат аванса покупателю (не важно - по чьей инициативе произошел отказ от сделки).

Слово "залог" в такого рода случаях - это, как правило, ошибка в применении русского языка. Т.е. теоретически может быть, скажем, неустойка плюс залог, обеспечивающий исполнение обязательства по уплате неустойки. Но на практике речь-то идет обычно совсем о другом (см. выше).

Цитата
hardtimer пишет: с правом продления по желанию арендатора

Но до окончания такого 11-месячного договора новый собственник ведь вправе отказаться от его автопролонгации (даже если в этот раз не успел - успеет в следующие 11 месяцев).

Понятно, что дней на 700 у арендатора могут оказаться вполне законные основания для проживания (ситуация: "первому" договору осталось жить 345 дней; однако по соглашению сторон отказ от пролонгации должен быть сделан за 350 дней - это срок уже пропущен; пролонгация будет на срок 355 дней). 345 + 355 = 700 (23 с половиной месяца, грубо говоря).

А по преимущественному праву арендатора заключить договор на новый срок - можно же в принципе заявить, что сдавать квартиру собственник больше не хочет, и просто год не сдавать ее "в белую" (или никак не сдавать и год пожить в ней самому).

80 лет, наверное, тоже возможно: договор с Ивановым на 11 месяцев, следом договор с Петровым на 11 месяцев, потом опять с Ивановым и т.д.
Запрета заключить сегодня (не требующий регистрации!) договор аренды квартиры на срок с 1 января по 30 ноября 2019 г. ведь нет.
А разбежка Иванов-Петров помешает (не могу сказать насколько) доказать в суде, что имеет место притворность сделок - 7 договоров по 11 месяцев прикрывают 1 договор на 77 месяцев.
В идеальной схеме - вместо Иванова, Петрова, потом снова Иванова - нужное число разных лиц (на юрлицах сделать это совершенно не сложно).

Самое неприятное в описанном - что на момент продажи квартира таки да - может быть совершенно свободной (и даже юридически - в моменте) от жильцов.

Предложение законодателю: регистрировать надо не договоры со сроком аренды от 1 года, а договоры, исполнение которых в части владения недвижимым имуществом "отстоит" от даты заключения договора более чем на 1 год.
Элементарно же!

Ну хорошо, в крайнем случае в квартире будет кто-то жить. А есть ли вероятность того, что он еще и платить не будет?
Кстати домовую книгу и архивную выписку из нее проверили. Зарегестрирован только собсвенник. В архивной книге на протяжении года был зарегестрирован арендатор, но временная регистрация закончилась в начале июля. И сейчас он не зарегестрирован.

Квартиру сдавать я не планирую. Но вдруг получится так, что он там живет и его не высилить. Так хоть пусть платит... Пока я буду ждать окончания действия договора.

Цитата

hh2xz пишет: Покупаю квартиру в которой живет квартирант. Долшлодо того, что оценщик смог попасть туда не сразу. Показывали мне также не сразу. Не может ли получится, что вот приобрету я квартиру, а там у них договор аренды на 2 года уже заключен. Как в таких случаях поступают? Естественно продавец божится, что с квартирантом не возникнет никаких проблем, что все будет хорошо. Но вот только печалит, что все это на словах пока, а как будте на деле не известно.

Есть судебные прецеденты, когда арендатор (пусть для простоты будет аренда) через суд подтвердил свое право проживания в уже проданной квартире до истечения срока договора аренды. Гарантией может служить переподписание договора аренды с условием, что при продаже квартиры аренда прекращается, ну, и механизм освобождения квартиры арендатором должен быть прописан до мелочей.

Цитата
Donz пишет: А что плохого во временно регистрации? При выселении жильца, его чуть ли не автоматически должны разрегистрировать, если правильно понимаю. Вроде были какие-то проблемы с регистрацией несовершеннолетних, что точно знает?

Это все малозначительные нюансы. Они могут быть приняты во внимание судом только в совокупности с более значимыми факторами. Например, сейчас идет отопительный сезон - если есть договор аренды, то, скорее всего, суд не признает его одностороннее расторжение и выселить арендатора не даст. С другой стороны, пока суд да дело, сезон уже закончится )))
Самое простое - это подписать новый договор аренды, в котором стороны соглашаются считать его расторгнутым с даты оформления права собственности на квартиру новым собственником. В идеале - сделать такой договор трехсторонним, но это проблематично - непонятен правовой статус покупателя. Поэтому необходимо также сделать преддоговор с продавцом, в котором он обязуется обеспечить освобождение квартиры от арендаторов к определенной сторонами дате. В противном случае, он обязан компенсировать затраты, например, на съем другого жилья, аналогичного по характеристикам продаваемой квартире на весь срок, что он возится с арендаторами, плюс оплатить все прочие издержки (например, лишний переезд) и мор.вред.