Сбербанк: ипотека на приобретение участка и строительство дома

Добрый день!

Итак, молодая семья желает приобрести в ипотеку земельный участок и построить на нём дом.
Присмотрели подходящий участок и оценили его в 4,4 млн. руб.
Присмотрели проект небольшого дома, на возведение которого необходимо 4,9 млн.
Общие затраты: 9,2 млн. рублей.

У Сбера есть такая ипотечная программа под такие цели. Обязательный первоначальный взнос 15%.
Обязательным условием ипотеки является то, что заёмщик должен обеспечить займ залоговым имуществом.
К счастью у молодой семьи есть квартира, которая была оценена в 7,5 млн. руб.

При заключении сделки участок оформляется в залог банку, а также дополнительно в залог оформляется квартира до тех пор пока дом не построен.

Спустя год для подтверждения целей кредита заёмщик обязан зарегистрировать дом и оформить его в залог банку, высвободив залоговую квартиру.

Таким образом до завершения строительств в залоге у банке земля (4,4 млн) и квартира (7,5 млн.руб) = 11,9
А после строительства в залоге земля + вновьпостроенный и зарегистрированный дом.

Интересная вскрылась особенность при проработке сделки.

Предельная сумма лимита по кредиту устанавливается как 90% от оценочной стоимости залогового имущества.
При этом таким имуществом считается только квартира. Стоимость земельного участка в расчёт не берётся.

Квартира оценена в 7.5 млн. Участок 4.4. млн
Заёмщик рассчитывал, что предельный лимит это: 7.5+4.4 = 11.9×0.9 = 10.7 млн.
Но по факту только: 7,5 * 0,9 = 6,3 млн. руб.

Непонятная и грустная ситуация.
Было бы здорово получить консультацию и обратную связь от представителей Сбербанка.

Главный вопрос - почему банк берёт в залог земельный участок, но не учитывает его стоимость при определении предельной суммы обеспечения по кредиту?

Спасибо.