| Цитата |
|---|
Kexe пишет:
юр лицо., существует довольно долго, первый взнос порядка 10 % , стоимость пакета с дисконтом в 30 %.
стоит пакет 540 млн. с НДС
т.е. тут ещё будет возврат НДС после покупки . Сам по себе пакет ликвидный, чистая прибыль более 10 млн в месяц. Риски по факту нулевые, тем более возврат НДС получится 108 млн которые уйдут в погашение |
Если ещё актуально.
В январе 2019 глубина оценки балансов по юрлицу будет 2017-2018 год. Обычно 6 кварталов, но в данном случае это будет две годовых отчетности, поэтому могут углубиться и до 8 кварталов. Сопоставляется год к году. Важно, чтобы был какой-то денежный поток от имеющейся текущей деятельности. Хорошо, если он растет. Если падает, но будет свидетельствовать не об ухудшении финансового состояния, а, например, о сезонности или периодах выполнения контактов.
Если деятельность диверсифицирована, это надёжнее. Но и опыт сдачи в аренду желателен.
Будущие доходы от аренды напрямую к расчёту кредитоспособности заёмщика не принимаются, т.к. договора аренды на данный момент заключены с предыдущим собственником и совсем не обязательно, что автоматически переходят к другому.
Поэтому, желательно продемонстрировать способность платить кредит за счёт своей текущей деятельности. Как именно - проработаете с брокером. Есть виды деятельности, которые сейчас банки не станут кредитовать, хотя ни на одном заборе табу не написано.
Стоимость залога оценивается по ликвидационной стоимости (продажа без экспозиции или в короткий срок). Сумма кредита будет в пределах этой ликвидационной стоимости. Если она сильно ниже суммы сделки, то потребуется дополнительный залог. В теории можно от третьих лиц, если это не сильно усложнит сделку и фин.положение доп.залогодателя не хуже, чем у заёмщика или он является собственником заемщика.
Поручительство со стороны собственников обязательно (субсидиарка), могут доп.попросить поручительство ген.директора.
Посчитал кредит 540 млн. на 84 мес. - платеж в пределах 11 млн./мес. Более конкретные параметры, это уже в рамках оказания услуги. Главное, что задача приземлённая.
Поскольку сделка большая и сложная, работа происходит в два этапа:
1. Оценка, анализ, выработка предварительного предложения.
2. Собственно работа с банком/банками по предоставлению финансирования.
2018 год был не самым удачным для коммерческой недвижимости. С одной стороны, это позволит купить по мин.цене, с другой, надо трезво взвесить тренды. Если экономика будет и дальше проседать, то рисков больше. Правильнее сохранить текущую доходную деятельность и не полагаться только на доходы от аренды. Держать "подушку безопасности", застраховаться, иметь варианты.
