Форум

Фондовый рынок vs Гаражи

Вопрос к инвесторам

Добрый день!
Интересует мнение опытных и не очень инвесторов по следующему вопросу.
Пару лет назад я открыл для себя фондовый рынок. Сейчас среднегодовая доходность моего умеренно-консервативного портфеля в районе 15% годовых в долларах, я не спекулирую, а именно инвестирую.
У меня есть друг, который тоже делает свое рода инвестиции, но уже в гаражи, как вы, вероятно, догадались. Скупает и сдает их на долгосрок. По его заявлениям он "гарантированно" (я бы конечно постеснялся этого слова) получает 20-25% годовых с них. Я не могу проверить цифры наверняка, но, думаю, он не стал бы сильно преувеличивать. Надо ли говорить, что к фондовому рынку у него отношение пренебрежительное после того как мы сравнили наши доходности...

Как мы знаем из любой методички по инвестированию, чем больше доходность, тем больше риск. Как вы считаете какие подводные камни могут встретиться в инвестиции в гаражи и в целом недвигу? Может он чертов гений и обнаружил такой вот простой способ, пока я, как дурачок, пыхчу над отчетностями транснациональных гигантов и мониторингом мировых рынков? Также просьба учесть, что мы оба смотрим на наши инвестиции, как на максимально пассивные.

Сам я навскидку вижу такие проблемы:
1. Масштабируемость. Иметь сотни акции и облигаций компаний из списка S&P 500 для меня видится куда менее проблемным, через к примеру управляться с 20 гаражами. Это уже перестает быть пассивным инвестированием.
2. Ликвидность. Превратить голубые фишки в деньги по рыночной цене - вопрос максимум пары дней. С гаражами, думаю, такой маневр будет затруднителен, если только отдавать их сильно ниже рынка.
3. Арендатор. Сюда я отношу его поиск, который может затянуться на неопределенный срок, а также все что он может наворотить с твоим имуществом без твоего ведома.

Также есть некие сомнения насчет роста цен на гаражи. Мой друг уверен, что они как минимум не теряют своей стоимости, я же в этом совсем не уверен. Особенно если пересчитывать их стоимость в более твердой валюте, типа доллара. Такая же проблема с ценником на аренду - едва ли арендатор согласиться учитывать валютные колебания.

Что вы думаете по этому поводу?
 
Цитата
Zed64 пишет:
По его заявлениям он "гарантированно" (я бы конечно постеснялся этого слова) получает 20-25% годовых с них. Я не могу проверить цифры наверняка, но, думаю, он не стал бы сильно преувеличивать. Надо ли говорить, что к фондовому рынку у него отношение пренебрежительное после того как мы сравнили наши доходности...

Если пошерстить например валютную ветку, то выяснится что каждый считает доходность по-разному, потому сравнение как проводить - непонятно.

Попробуйте все же узнать у него конкретные данные и проверить показатели доходности.
Ну или в лоб спросите, знает ли он функцию ЧистВнДох (XIRR), ответ на этот вопрос многое расставит по местам)
You think I don't know what you're thinking
 
Цитата
Zed64 пишет:
Также есть некие сомнения насчет роста цен на гаражи. Мой друг уверен, что они как минимум не теряют своей стоимости, я же в этом совсем не уверен.

Если дело происходит в Москве, то в случае, если власти решат прокладывать по гаражам коммуникации, то гараж отчуждается с выплатой компенсации в размере 175 тыс рублей (за железный бокс).

Цитата
Zed64 пишет:
У меня есть друг, который тоже делает свое рода инвестиции, но уже в гаражи, как вы, вероятно, догадались. Скупает и сдает их на долгосрок. По его заявлениям он "гарантированно" (я бы конечно постеснялся этого слова) получает 20-25% годовых с них. Я не могу проверить цифры наверняка, но, думаю, он не стал бы сильно преувеличивать. Надо ли говорить, что к фондовому рынку у него отношение пренебрежительное после того как мы сравнили наши доходности...

Цыплят по осени считают, а цифры надо считать наверняка. О своих Вы говорите честно, а как считает он? В его расчетах доходности периоды простоя учтены? В принципе, сдача в аренду гаражей тоже приносит доход. Если купить несколько и сдать их в аренду ребятам, занимающимся авторемонтом, то можно заработать прилично. А можно и проблемы с налоговой получить.... или другие проблемы.

В марте в Москве на юге в одном из ГСК сгорел гаражный автосервис и попалил многих соседей. Покроют ли его прошлые доходы судебные иски и стоимость восстановления?
Изменено: user0884693- 28.07.2020 16:12
 
Цитата
Zed64 пишет:
Как вы считаете какие подводные камни могут встретиться в инвестиции в гаражи и в целом недвигу?

Смотря какие гаражи. Если это подземные гаражи (скорее - машиноместа) под жилым домом, купленным у застройщика, то возможно, кто-то захочет их арендовать. Если же это гаражи в гаражном кооперативе, от которого до дома надо ещё как-то добраться, то навряд ли такие варианты будут кому-то интересны. Да и зачем, ведь автомобили предпочитают ставить во дворе прямо под окнами. Что тогда хранить в таких гаражах, соленья-варенья и картошку? Сейчас такое мало кому интересно. Разве что хранить лодку, палатку и т.п.
 
Цитата
Zed64 пишет:
Также есть некие сомнения насчет роста цен на гаражи. Мой друг уверен, что они как минимум не теряют своей стоимости, я же в этом совсем не уверен. Особенно если пересчитывать их стоимость в более твердой валюте, типа доллара. Такая же проблема с ценником на аренду - едва ли арендатор согласиться учитывать валютные колебания.

Даже за границей в крупных городах аренда гаража еще не стала хорошим бизнесом, если иметь ввиду срок окупаемости вложений.
Например, мой зять в доме, где он живет, снимает гараж за 8000 рублей в месяц. Это 120 долларов. Собственник платил при постройке дома за гаражное место 30 тысяч долларов. Срок окупаемости 12,5 лет.
В 2007 году можно было продать гараж (практически - гаражное место) в удачной локации за 100 тысяч долларов. Моему знакомому такую цену предлагали. Но его жадный реэлтор настроил на 200 тысяч. Потом кризис. Пролет. Продал за цену существенно ниже той, что предлагалась ранее.
В 2007 году я уплатил за машиноместо в центре Москвы 45 тыся долларов (в рублемвом эквиваленте). Сейчас за такие деньги его не продать!
Резюме. Для целей инвестирования пока гаражи подходят слабо.
Но кое-что может кое-где измениться в ближайшие годы. Прекратят, например, продавать машины жителям некоторых локаций без предоставления документов на право парковки и процесс может принять неожиданный поворот.
 
Цитата
sergey-nn пишет:
Если же это гаражи в гаражном кооперативе, от которого до дома надо ещё как-то добраться, то навряд ли такие варианты будут кому-то интересны.

У нас вокруг микрорайона полторы тысячи гаражей и арендаторы находятся. Мужикам, зачастую, нужны мастерские. Поблизости в одном из гаражей какая-то группа на гитарах лабает. Да и машины тоже на ночь ставят, ибо дворы не резиновые.
 
Цитата
user0884693 пишет:
Да и машины тоже на ночь ставят, ибо дворы не резиновые.

И под дождём или снегом пешочком идут домой с сумками? Или вначале продукты завозят домой, а после отгоняют машину в гараж и возвращаются домой опять-таки пешком? smile:|
Нет, предпочитают под своим окном оставлять. Все дворы уже забиты и ситуация только усугубляется. Пока власти кардинально не решат эту проблему. Но является ли она для них проблемой?
 
Цитата
sergey-nn пишет:
И под дождём или снегом пешочком идут домой с сумками? Или вначале продукты завозят домой, а после отгоняют машину в гараж и возвращаются домой опять-таки пешком?

Разумные сначала домой сумки (и жен) завозят. Те, у кого с этим туго, или какие-то иные причины имеются, поступают иначе.
Цитата
sergey-nn пишет:
Нет, предпочитают под своим окном оставлять. Все дворы уже забиты и ситуация только усугубляется. Пока власти кардинально не решат эту проблему. Но является ли она для них проблемой?

У нас во дворах до 400 машин ежесуточно и более мест не прирастает. А автовладельцев, как минимум порядка 2 тысяч. Вопрос: где оставляют свои авто те, кто не находит места во дворе?

Второй вопрос: где хранят сезонную резину автовладельцы? На балконах? В холлах? В гаражах?

Власти ничего кардинально решить не смогут. Дворы не расширишь. Решить сможет частный предприниматель, который добьется сноса плоскостной стоянки и построит на ее месте многоуровневую.
 
Цитата
user0884693 пишет:
Цыплят по осени считают, а цифры надо считать наверняка. О своих Вы говорите честно, а как считает он?

Самое главное, для подсчета доходностей нужно достаточно точно знать текущую оценку стоимости его гаражей. Как он их оценивает?

С активами на фондовом рынке все понятно, текущие цены за минусом комиссий и налога достаточно точно позволяют оценить текущую "ликвидационную" стоимость портфеля. А с гаражами как считать? Почем он сможет продать их хотя бы одним днем "в рынок"?
You think I don't know what you're thinking
 
Цитата
Zed64 пишет:
Пару лет назад я открыл для себя фондовый рынок. Сейчас среднегодовая доходность моего умеренно-консервативного портфеля в районе 15% годовых в долларах, я не спекулирую, а именно инвестирую.
У меня есть друг, который тоже делает свое рода инвестиции, но уже в гаражи, как вы, вероятно, догадались. Скупает и сдает их на долгосрок. По его заявлениям он "гарантированно" (я бы конечно постеснялся этого слова) получает 20-25% годовых с них. Я не могу проверить цифры наверняка, но, думаю, он не стал бы сильно преувеличивать.

Нельзя так считать, дружище. Ни фонду, ни гаражи. Через 10-15 лет будет ясно, удалось вам выйти хотя бы на 4% годовых в валюте или нет. Если удалось, поздравляю: для розничного инвестора это великолепный результат. На интервале же в пару лет может быть абсолютно все, что угодно - тем более, по умеренно-консервативному портфелю, который по факту является агрессивным. Умеренно-консервативный портфель не даст 15% годовых ни в чем. smile:pardon:

Абсолютно то же самое относится к гаражам. Сколько у товарища этих гаражей - два, три, аж десять? Это как арбузами торговать: вчера продал три арбуза, прибыль огромная. А сегодня был дождь, прохожих мало, сплошной убыток и разорение. Завтра опять солнце.
Взгляд, конечно, очень варварский, но верный.
 
Самый важный и самый печальный факт: для большинства представляет наибольший интерес подземный гараж под домом. Машиноместа пока относительно стоимости квадратного метра в квартире дороги и дешевле не будут! Дорого сдавать машиноместо можно пока только в очень ограниченном количестве локаций!
 
Цитата
Supric пишет:
Самое главное, для подсчета доходностей нужно достаточно точно знать текущую оценку стоимости его гаражей. Как он их оценивает?

Я думаю, надо знать, во сколько они ему обошлись. Именно вложенные деньги приносят доход.
Цитата
Supric пишет:
С активами на фондовом рынке все понятно, текущие цены за минусом комиссий и налога достаточно точно позволяют оценить текущую "ликвидационную" стоимость портфеля. А с гаражами как считать? Почем он сможет продать их хотя бы одним днем "в рынок"?

И здесь, скорее, не так. Ваш актив создавался для чего? Для дохода, скорее всего, а не для продажи по более высокой цене. В любом случае, если у Вас портфель спекулятивный, т.е. «купил-продал», то такой актив с гаражами не сравнишь никак. Тот же человек гаражами не торгует, а использует его, как источник дохода. И сравнивать это можно с неким портфелем рыночных бумаг, приносящих ежегодный доход. Ну а в дополнение к этому оцениваются риски, ликвидность, т.е. возможность быстрого превращения в деньги и прочее.

Это если сравнивать, абстрагировавшись от всего. Но надо же и принимать во внимание личные особенности каждого из инвесторов. Один из них весьма начитан и эрудирован, обладает математическими знаниями и хорошо ориентируется в рыночных показателях. Ну а второй тоже замечательный человек, знает всё о металлах, инструментах, имеет не золотые, а платиновые руки, делает за секунду из ерунды конфетку, но услышав про рынок, вспоминает, что надо картошки купить. Ну и как тут предлагать ему акции, если он слова такого не знает? Ему гаражи представляются самым ликвидным активом. Купил по цене металла, а если нужно превратить в деньги, то порезал на куски и продал армянам. Они сейчас металл собирают.
 
Цитата
Гектор пишет:
Прекратят, например, продавать машины жителям некоторых локаций без предоставления документов на право парковки

Скорее бы ! smile;)
 
Цитата
aa132580 пишет:
И здесь, скорее, не так. Ваш актив создавался для чего? Для дохода, скорее всего, а не для продажи по более высокой цене. В любом случае, если у Вас портфель спекулятивный, т.е. «купил-продал», то такой актив с гаражами не сравнишь никак. Тот же человек гаражами не торгует, а использует его, как источник дохода. И сравнивать это можно с неким портфелем рыночных бумаг, приносящих ежегодный доход. Ну а в дополнение к этому оцениваются риски, ликвидность, т.е. возможность быстрого превращения в деньги и прочее.

Вот! Долго ждать не пришлось. Именно то о чем я говорил, каждый норовит посчитать по-своему...

Если вы считаете что в случае недвижимости абсолютно неважна текущая стоимость объектов, то как вы собрались подсчитать доходность? А если за расчетное время гаражи обесценятся в 10 раз? Или подорожают в 10 раз?

Если вы хотите рассчитать исключительно только доходность денежного потока, с учетом вложенных средств но без учета текущей оценки, то и доходность фондового рынка для сравнения нужно брать не полную, а только дивидендную smile:D причем не текущую, а по отношению исключительно к вложенным средствам.
You think I don't know what you're thinking
 
Цитата
Supric пишет:
каждый норовит посчитать по-своему...
Это было мнение одного человека. Не удивляйтесь.
Цитата
Supric пишет:
Если вы считаете что в случае недвижимости абсолютно неважна текущая стоимость объектов, то как вы собрались подсчитать доходность? А если за расчетное время гаражи обесценятся в 10 раз? Или подорожают в 10 раз?

Если вы хотите рассчитать исключительно только доходность денежного потока, с учетом вложенных средств но без учета текущей оценки, то и доходность фондового рынка для сравнения нужно брать не полную, а только дивидендную Рисунок
причем не текущую, а по отношению исключительно к вложенным средствам.

Доходность рассчитывается на вложенные средства. Купили гараж, сдали его и считаете, сколько процентов годовых он Вам приносит на стоимость покупки.
Купили акции и смотрите, какой доход в год вложенная сумма Вам приносит. Если получаете дивиденды и их капитализируете, т.е. покупаете те же акции по текущей цене, то это становится новым Вашим вложением в увеличение того, что было. Его цена взвешивается в общем объеме и далее доходность также исходя из начальной суммы вложений. С акциями чуть сложнее, чем с гаражом, т.к. у гаража нет капитализируемого дохода, но базовый принцип тот же.

Стоимость же портфеля акций в данной ситуации значения не имеет. Понятно, что если купили на сотню, а рынок поднялся до пятисот, то на душе тепло и радостно. Но это виртуальная цифра. Это не доход, пока Вы акции не продали. Для доходности стоимость не важна до тех пор пока Вы этот портфель не закрыли. В случае с гаражами нет сходного показателя.
Изменено: user5608393- 28.07.2020 21:20
 
Цитата
user5608393 пишет:
Стоимость же портфеля акций в данной ситуации значения не имеет. Понятно, что если купили на сотню, а рынок поднялся до пятисот, то на душе тепло и радостно. Но это виртуальная цифра. Это не доход, пока Вы акции не продали. Для доходности стоимость не важна до тех пор пока Вы этот портфель не закрыли. В случае с гаражами нет сходного показателя.

Да как же нет. Есть такого показателя: текущая рыночная цена гаража. Она точно так же условна, греет душу и ничего по факту не значит, пока хозяин не попытается оный гараж (или любую другую недвижимость) продать. В каковой момент, бывает, случаются разочарования.

Однако же, замечу, что сравнивать ценбум с гаражами нельзя (в дополнение к моему посту выше) по еще одной причине: гаражи в аренду представляют собой мелкий физический бизнес со, скорее всего, черным налом и без налогов. Совсем другой профиль рисков, причем не только по линии полиции, но и совсем даже наоборот.
Взгляд, конечно, очень варварский, но верный.
 
Цитата
user5608393 пишет:
Доходность рассчитывается на вложенные средства. Купили гараж, сдали его и считаете, сколько процентов годовых он Вам приносит на стоимость покупки.
Купили акции и смотрите, какой доход в год вложенная сумма Вам приносит. Если получаете дивиденды и их капитализируете, т.е. покупаете те же акции по текущей цене, то это становится новым Вашим вложением в увеличение того, что было. Его цена взвешивается в общем объеме и далее доходность также исходя из начальной суммы вложений. С акциями чуть сложнее, чем с гаражом, т.к. у гаража нет капитализируемого дохода, но базовый принцип тот же.

Стоимость же портфеля акций в данной ситуации значения не имеет. Понятно, что если купили на сотню, а рынок поднялся до пятисот, то на душе тепло и радостно. Но это виртуальная цифра. Это не доход, пока Вы акции не продали. Для доходности стоимость не важна до тех пор пока Вы этот портфель не закрыли. В случае с гаражами нет сходного показателя.

Ну что ж, вы лишь дополнительно подтвердили своим примером мое предположение, что на этом ресурсе очень многие вообще не понимают как посчитать доходность вложений smile:D

Для вас гараж обесценивающийся на 10% в год и дорожающий на 10% в год, но купленные за одну сумму и сдающиеся за одинаковую арендную плату, имеют одинаковую доходность.
Изменено: Supric- 28.07.2020 23:01
You think I don't know what you're thinking
 
Цитата
orcus vulgaris пишет:
Однако же, замечу, что сравнивать ценбум с гаражами нельзя (в дополнение к моему посту выше) по еще одной причине: гаражи в аренду представляют собой мелкий физический бизнес со, скорее всего, черным налом и без налогов. Совсем другой профиль рисков, причем не только по линии полиции, но и совсем даже наоборот.

И то, и другое по просьбе автора темы рассматриваем как инвестицию, приносящую ежегодный доход. Почему бы не сравнить?
 
Цитата
Supric пишет:
Ну что ж, вы лишь дополнительно подтвердили своим примером мое предположение, что на этом ресурсе очень многие вообще не понимают как посчитать доходность вложений Рисунок

Вы своим заявлением меня озадачили. Скажу по секрету я ровно так как уважаемый user 5608393 считаю текущую доходность вложений. Есть много полезных показателей - это один из них. Учитывать в ней виртуальную стоимость бумаг дело, мне кажется, малополезное. Хотя и такой показатель можно для себя вычислять!
 
Цитата
Supric пишет:
Для вас гараж обесценивающийся на 10% в год и дорожающий на 10% в год, но купленные за одну сумму и сдающиеся за одинаковую арендную плату, имеют одинаковую доходность.

Разумеется. Он может менять эту виртуальную и очень субъективную цену хоть раз в пол-часа. Она по сути не означает ничего. Считайте, что ее просто нет.

Идёт мимо представитель районной управы и говорит: «Эти гаражи будут стоять здесь ещё пятнадцать лет». Цена тут же взлетает в три раза. А как-же, когда есть такая определенность. Сделал три шага и говорит: «Сорри, ошибся. На будущий год здесь начнётся строительство магистрали и землю придётся освободить. Всем владельцам выплатят компенсацию в 10 тысяч». Что будет с ценой в таком случае? Разве доходность при этом изменится? Цена - понятие виртуальное, существующее в представлениях владельца и потенциального покупателя. И эти два представления практически всегда не совпадают. Будем считать две доходности?

В общем, азбуку объяснять прекращаю. Доходность считается на сумму вложения.
Под доходностью понимается отношение дохода к сумме инвестиции. Места текущей рыночной стоимости инвестиции в этой формуле нет.
Изменено: user5608393- 28.07.2020 23:18
 
Цитата
user5608393 пишет:
Разумеется. Он может менять эту виртуальную и очень субъективную цену хоть раз в пол-часа. Она по сути не означает ничего. Считайте, что ее просто нет.

Идёт мимо представитель районной управы и говорит: «Эти гаражи будут стоять здесь ещё пятнадцать лет». Цена тут же взлетает в три раза. А как-же, когда есть такая определенность. Сделал три шага и говорит: «Сорри, ошибся. На будущий год здесь начнётся строительство магистрали и землю придётся освободить. Всем владельцам выплатят компенсацию в 10 тысяч». Что будет с ценой в таком случае? Разве доходность при этом изменится? Цена - понятие виртуальное, существующее в представлениях владельца и потенциального покупателя. И эти два представления практически всегда не совпадают. Будем считать две доходности?

В общем, азбуку объяснять прекращаю. Доходность считается на сумму вложения.

То, что вы описали, в вашей азбуке называется "волатильность", но видимо до этой буквы вы еще не дошли smile:D
You think I don't know what you're thinking
 
Цитата
orcus vulgaris пишет:
Да как же нет. Есть такого показателя: текущая рыночная цена гаража.

Не видел нигде котировок на гаражи.
 
Цитата
Supric пишет:
То, что вы описали, в вашей азбуке называется "волатильность", но видимо до этой буквы вы еще не дошли

Есть много интересных понятий в инвестиционной деятельности. Есть там и волатильность. Но это, по-русски говоря, изменчивость цены. И куда её вставляют при вычислении доходности инвестиции? Там всего два показателя берутся. Доход и сумма инвестиции.

Рыночная цена актива не играет никакой роли, пока Вы этот актив не продаёте.
Изменено: user5608393- 28.07.2020 23:24
 
Цитата
user5608393 пишет:
И то, и другое по просьбе автора темы рассматриваем как инвестицию, приносящую ежегодный доход. Почему бы не сравнить?

Потому что первая и единственная аксиома инвестирования формулируется так: доходности без рисков не бывает. В случае мелкого бизнеса с черным налом риски переходят в физическую плоскость. Сравнительные риски потери депозита и приземления в СИЗО (а то и в лесу в разных пакетах) как-то, знаете ли, не поддаются квантификации. smile:pardon:

P. S. Аски на гаражи можно совершенно бесплатно посмотреть на авито.ру. Бидов там, правда, нет. Не реклама.
Взгляд, конечно, очень варварский, но верный.
 
Цитата
orcus vulgaris пишет:
Потому что первая и единственная аксиома инвестирования формулируется так: доходности без рисков не бывает. В случае мелкого бизнеса с черным налом риски переходят в физическую плоскость. Сравнительные риски потери депозита и приземления в СИЗО (а то и в лесу в разных пакетах) как-то, знаете ли, не поддаются квантификации.

Ну это, в общем-то банальность. К вопросу возможности сравнения доходности гаражей и акций она какое отношение имеет.

Цитата
orcus vulgaris пишет:
Аски на гаражи можно совершенно бесплатно посмотреть на авито.ру. Бидов там, правда, нет. Не реклама.

Но рынок характеризуется не асками, которые правильнее назвать офферы, а заключёнными сделками. Если их нет в достаточном для оценки количестве в данной местности, то нет и рынка.
 

Все продукты Банки.ру

Показать ещеСкрыть