Форум

Покупка готовой новостройки в Москве под сдачу в аренду

Нужен совет, как выбрать?
Поиск по теме

  • 1
  • 2
Добрый день, прошу совета по выбору квартиры в готовой новостройке в Москве под сдачу в аренду.
Ситуация у меня, наверное, на сегодняшний момент типичная: по работе часто переезжаю, на текущий момент недвижимости не имею, «чтобы тёща была спокойна» планирую купить квартиру в готовой новостройке общей стоимостью в пределах 20-25 млн. (из которых половина – льготная ипотека), и сдавая её на вырученные средства продолжать жить в съёмных.
Поэтому для покупки новой квартиры есть только два критерия:
1) новостройка в готовых домах по договору купли-продажи напрямую от застройщика (это для возможности взять «семейную» ипотеку под 4,9% в Дом.РФ) или со сдачей уже в 2019 году;
2) возможность сдавать квартиру по максимальной стоимости.
Например, верно ли понимаю, что на текущий момент жильё бизнес-класса и жильё в ЦАО при сдаче в аренду приносит больший доход, относительно жилья комфорт и эконом-класса в других округах?
Заданным критериям по данным циан удовлетворяют только ЖК «Резиденция Архитекторов» и ЖК «Хэдлайнер», при этом первый вариант выглядит притягательнее т.к. меньше похож на муравейник, но он фактически не в ЦАО и оба они я так понимаю ещё не сданы всё-таки.
Может быть мои критерии вообще не верные, на что нужно обращать внимание, чтобы был шанс в дальнейшем сдавать квартиру выгоднее?
Ещё раз уточню, что рассматриваю только готовые дома т.к. речь идёт о покупке единственного жилья, поэтому рисковать даже в малой степени не готов, лучше пусть вложение окажется не таким прибыльным. Заранее спасибо!
 
blooob,
Я не спец, но позволю накидать.
Вы готовы купить квартиру по чьему то совету с сайта?
1. Я очень сильно сомневаюсь что у Вас получится взять ипотеку под 4,9% Но попробуйте
2.Что значит возможность сдавать квартиру по максимальной стоимости? Вы что думаете, после Вашего предложения прямо вот выстроится очередь?
Цитата
blooob пишет:
верно ли понимаю, что на текущий момент жильё бизнес-класса и жильё в ЦАО при сдаче в аренду приносит больший доход, относительно жилья комфорт и эконом-класса в других округах?

Доход везде будет примерно одинаковый. В соотношении цена квартиры- сдача. Хотя возможно меня поправят здесь
Цитата
blooob пишет:
Может быть мои критерии вообще не верные, на что нужно обращать внимание, чтобы был шанс в дальнейшем сдавать квартиру выгоднее?

Первое и основополагающие это локация.

Вы так же должны помнить, что покупая квартиру в "элитном" районе, месте. Вы должны сделать соответсвующий ремонт! И что ЖКУ может сильно отличаться от района и ЖК!

Ну и самое главное
Цитата
blooob пишет:
сдавая её на вырученные средства продолжать жить в съёмных.

Как это платя даже 4,9% по кредиту. Получая примерно 5% с аренды Вы ещё и хотите снимать?
Либо одно, либо другое.
Или Вы планировали процентов 10 с аренды получить smile:-)
 
Спасибо BeeS за ответ,

Цитата
BeeS пишет:
Первое и основополагающие это локация.

Вы так же должны помнить, что покупая квартиру в "элитном" районе, месте. Вы должны сделать соответсвующий ремонт! И что ЖКУ может сильно отличаться от района и ЖК!


так это и есть два главных вопроса:
1) значит в разных локациях доход потенциально разный, вот и хочу понять на текущий момент какая локация считается более удачной для сдачи в аренду... 10 лет назад квартира за 8 млн на Белорусской сдавалась у меня дороже чем квартира за 8 млн в ВАО, как сейчас не знаю...
2) прикидывал конкретные вариант и мне показалость что бизнес-класс даже с большими вложениями в ремонт и расходами на ЖКУ сдавать выгоднее, интересно как считают опытные инвесторы

Цитата
BeeS пишет:
Либо одно, либо другое


тут я не точно сформулировал, покрывать свою аренду доходом от сдачи купленной не планирую, но считаю, что даже при возможности купить новостройку полностью на свои, выгоднее взять льготную ипотеку (пока дают)
 
Цитата
blooob пишет:
10 лет назад квартира за 8 млн на Белорусской сдавалась у меня дороже чем квартира за 8 млн в ВАО, как сейчас не знаю...

Какие параметры объектов были?
Расстояние до метро.
Тип дома.
Этаж
Метраж.
Количество комнат и тд
 
Однушка в блочном доме в ЦАО за 50, против трёшки в ВАО за 45 ))) ну сам дом и квартира в ЦАО были чуть получше )))) но выбор новостроек уже сданных, где при этом будет возможность купить напрямую у застройщика, вероятно, не будет сильно большим ) я так понимаю в идеале ловить готовую новостройку перед её подорожанием ...
 
Квартира бизнес класса за большие деньги - это очень большие риски.
Квартиранты уехали, новых можно искать долго. Каждый месяц простоя - это потеря денег. При любом кризисе в стране - сдавать дорогую квартиру бизнес класса - можно очень долго.
Ну и при любом дестрое в квартире - это надо чинить (сложно сдать квартиру бизнес класса с поломанной мебелью или техникой) - а это расходы.

Понятие сдавалась -это вообще странная штука. Вот пишете что у вас сдавалась одна дороже другой. А толку то? У меня в одном доме, в одном подъезде, две одинаковые квартиры с примерно одинаковым ремонтом сдаются с разницей в 30%.

Но для Вас ответ простой - запускаете циан. Находите нужные Вам квартиры на покупку, потом переключаете циан в режим аренды и смотрите цены на аренду в соседних домах (ну или в этом же, если он уже сдан) и так по каждому предложению. Ну и выбираете где соотношение цена покупки - цена аренды лучшее.
 
Cheetah,
Цитата
Cheetah пишет:
аходите нужные Вам квартиры на покупку, потом переключаете циан в режим аренды и смотрите цены на аренду в соседних домах

А это разве будут не хотелки? То есть то что реально вот в данный момент за такие деньги пока ещё не сдано.
То есть по сути реальная цена будет ниже на какой то процент.
Но как вариант для плюс минус километр конечно пойдёт.
 
Цитата
blooob пишет:
верно ли понимаю, что на текущий момент жильё бизнес-класса и жильё в ЦАО при сдаче в аренду приносит больший доход, относительно жилья комфорт и эконом-класса в других округах?

Нет. В эконом и комфорт сегменте доходность выше.
Здесь две стратегии:
- пара-тройка однушек эконом класса с мебелью из икеи. Сдаются быстро, простоев мало, доходность высокая. Суеты со сдачей много. Ну и в итоге вашего сценария все равно их перепродавать с заменой на один объект.
- одна квартира сегмента бизнес. Вложения в обустройство выше, простои дольше, маржа меньше. Зато вы имеете дело с приличными людьми, и обслуживание одного объекта все же проще, чем нескольких.
Так что зависит от вашей жадности smile:)
 
Цитата
blooob пишет:
Однушка в блочном доме в ЦАО за 50, против трёшки в ВАО за 45

Такая однушка в ВАО стоила бы меньше 5 млн. Сдавалась бы за 25-30.
Зарабатывают на бедных.

Согласен с предложением выше. Вы можете взять 2-4 объекта. У метро. У станций мцд. Новостроя эконом комфорт навалом.
 
Цитата
Trych пишет:
мебелью из икеи

Дорого и глупо. Столплит
 
вариант с несколькими объектами отпадает если брать льготную ипотеку под 5% (она же идёт только на один объект), а вроде как пока её дают - надо брать )))) может быть тогда есть смысл купить для себя и жить пока не понадобится переезжать, а излишки кинуть на депозит, если по ним доходность такая же как от сдачи квартиры большой площади ... smile:scratch:
всем спасибо за послезные мысли!
 
Цитата
blooob пишет:
планирую купить квартиру в готовой новостройке общей стоимостью в пределах 20-25 млн. (из которых половина – льготная ипотека), и сдавая её на вырученные средства продолжать жить в съёмных.


Разложите свои 10млн по разным банкам под 7-7,5%
На 58 тысяч в месяц процентами обснимаетесь и ещё на покушать останется
 
Цитата
alex43 пишет:
Разложите свои 10млн по разным банкам под 7-7,5%
На 58 тысяч в месяц процентами обснимаетесь и ещё на покушать останется
Вскоре и таких процентов может не быть, потому что они могут быть меньше!
Предотвращение признания сделки с недвижимостью недействительной зависит от понимания приобретателя недвижимости, насколько важно перед заключением сделки установить все максимально возможные сведения, являющиеся основанием признания её недействительной!
 
Цитата
blooob пишет:
вариант с несколькими объектами отпадает если брать льготную ипотеку под 5% (она же идёт только на один объект), а вроде как пока её дают - надо брать ))

С минимальным взносом берете один объект. После оформления всех процедур. Берете остальные без кредита.
 
Советовать дело неблагодарное. Но если бы у меня была такая ситуация, то я бы "разложила яйца по разным корзинам". Льготная ипотека + необходимая для первоначального взноса сумма своих - в недвижку. Остальную часть денег на вклад.
 
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
Вскоре и таких процентов может не быть, потому что они могут быть меньше


Аренда уже сейчас по отдаче ниже банковских процентов. Плюс при сдаче на владельце все риски
 
Вообще странно. Сейчас по депозитным ставкам тренд на снижение, в то время, как стоимость аренды выросла в последнее время. Ничего нет постоянного в этом мире smile:)
 
Цитата
samo_var пишет:
Вообще странно. Сейчас по депозитным ставкам тренд на снижение, в то время, как стоимость аренды выросла в последнее время. Ничего нет постоянного в этом мире


Всё течет, всё меняется в этом мире
Но давайте детально посмотрим на инвестирование в бетон примерно сроком на 5 лет:
- покупка 1-шки в 5-8км от МКАДа в новостройке обойдется примерно по 90 тысяч за квадрат. Однушки счас в основной массе от 32 до 40 кв метров. Это примерно 3млн рублей для удобства расчета. Без ремонта
- Ремонт и обстановка плюсом около 700 тысяч
- От 6 месяцев до 12 будем считать что уйдет от подписания Договора до окончания ремонта. Т.е. минимум 6 месяцев в отличии от депозита мы получать ничего не будем
- Поиск квартирантов 1-2 месяца. Опять ничего не получаем
- Сколько можно получать в месяц с однушки? 12-17 тысяч. Минус коммуналка 3-5 тысяч. Счетчики оплачивает квартиросьемщик. Т.е. примерно 12-14 тысяч будет оставаться
- Налоги, примерно 2000р/год. Итого на 5лет примерно 10 тысяч налогами
- Страхование ответственности перед соседями ( друг квартиросьемщики кого затопят? ) Примерно 3000р/год с лимитом ответственности 0,5 млн рублей
- Раз в пять лет нужно будет сделать поверху приборов учёта или поменять их. Это ещё 2-3 тысячи расходов
Считаем доходность:
60 месяцев х 14 тысяч аренды - налоги 10 тысяч - 3 замена приборов учета - страхование 15 тысяч = 812 тысяч рублей.
Налоги на доход платить будем? Минус ещё 13%
Через 5,5 года от аренды остается 706 тысяч чистыми при вложении 3,7 млн рублей... И вам уже возможно скоро нужно опять делать ремонт этой квартиры

При ставке 6% с 3,7 млн доходность за 5,5 лет без капитализации составит 1,22 млн рублей. Без рисков.
 
Цитата
blooob пишет:
Добрый день, прошу совета по выбору квартиры в готовой новостройке в Москве под сдачу в аренду.


Залазить в большой кредит, оно Вам надо? Снижает доходность, снижает маневренность. Т.к. экономика в ближайшее десятилетие расти сильно не обещает, а Москва все дальше будет притягивать провинциалов, то конечно больший спрос сейчас и в будущем будет эконом, комфорт... Так что я бы постарался взять две хоть около МКАДа, надежно как молоток. (главное чтобы до метро пешком)

Если все таки брать бизнес-класс, то конечно Хэдлайнер отличный вариант! Близость к Москва-Сити и высотный статус помогут всегда иметь спрос на эту квартиру и в цене она будет расти даже при нулевом рынке. Только в МС работает около 100к человек, при этом очень платежеспособных (можно вспомнить что и министерства туда переводят)
 
alex43, ни в коем случае не являюсь экспертом по недвижимости, однако, интересно, как будут выглядеть цифры, если влючить в расчет:
- инфляцию
- повшение ставки арендной платы
- изменения цены жилья (в относительном выражении спорят дорожает оно или дешевеет, однако в абсолютных цифрах вроде как идет только рост)
 
В среднем аренда даёт около 5% годовых. Но могут быть простои, смены жильцов с промежуточными потерями. Или наоборот. Объект с потенциалом роста, тогда сам объект может вырасти в цене. А депозитные ставки ведь тоже не имеют нижней границы и легко могут достичь 5% и ниже. Сумму ТС озвучил немаленькую, поэтому и можно её разделить - часть на депозит, часть в недвижимость.
 
Цитата
samo_var пишет:
Льготная ипотека + необходимая для первоначального взноса сумма своих - в недвижку.


в готовый дом или инвестиру на раннем этапе в стройку?
 
Цитата
alex43 пишет:
Разложите свои 10млн по разным банкам


математически ясен профит, но хотелось бы всё-таки иметь своё жильё, вроде оно менее рисковый актив чем деньги ))) да и льготную ипотеку под 5% вроде надо использовать... т.е. лучше добавить ипотечных денег в покупку вместо своих, а свою часть положить на депозит больше чем под 5%
 
Цитата
Kamishev пишет:
Залазить в большой кредит, оно Вам надо?


Просто с учётом льготной ставки 5% получается что можно взять объект вложив в него половину стоимости своими деньгами (остальное ипотекой), и сдавая его гасить ипотечный взнос. Например покупается готовая квартира общей стоимостью 20 млн, если из них взято 10 млн в ипотеку на 15 лет то ежемесячный взнос будет 80 000, сдать за 80 000 квартиру за 20 млн вполне реально (с учётом всех издержек). Таким образом, имея на руках 10 млн, через 15 лет я получаю квартиру в полную собственность. Это при условии что мне есть где жить, конечно. Т.е. если даже исходить из того, что стоимость недвижимости не изменится, вложив 10 млн через 15 лет я получаю актив стоимостью 20 млн. Да, если 10 млн просто разместить на депозитах, то через 20 лет при ставке чуть более 6% они тоже превратятся в 20 млн, но что-то мне кажется, что через 15 лет за 20 млн я не смогу купить квартиру, которая сейчас стоит 20 млн) т.е. вариант с квартирой обременённой ипотекой, кажется мне в такой долгострочной переспективе менее рискованным, не думаю что стоимость аренды квартир может резко упасть и возможность гасить ипотеку вырученными от сдачи деньгами исчезнет, а вот ставки по депозитам, вероятно, будут снижаться, и в долгосрочной перспективе стоимость недвижимость в рублях относительно сегодняшней думаю вырастет ...
 
Цитата
blooob пишет:
Таким образом, имея на руках 10 млн, через 15 лет я получаю квартиру в полную собственность

При этом будете платить каждый месяц. Вы же должны платить за ипотеку?
Цитата
blooob пишет:
если 10 млн просто разместить на депозитах, то через 20 лет при ставке чуть более 6% они тоже превратятся в 20 млн

Если так же будете "платить" класть столько же, сколько платили бы за ипотеку то сумма будет больше.
Цитата
blooob пишет:
но что-то мне кажется, что через 15 лет за 20 млн я не смогу купить квартиру, которая сейчас стоит 20 млн)

Тогда по идеи сумма должна набежать уже примерно 30-40 миллионов. И даже если эта квартира подорожает (конечно нет, пройдёт 20 лет она станет старой) то Вы её купите без ипотек. Хотя вряд ли уже захотите её покупать smile:-)
 
  • 1
  • 2
Читают тему (гостей: 2, пользователей: 0, из них скрытых: 0)

Продукты Банки.ру