Форум

Многократная передача долей квартиры внутри одной семьи с занижением цены. Как быть?

Поиск по теме

  • 1
Есть интересный для покупки объект, квартира.

Проблема в следующем. 20 лет назад квартиру купил отец семейства, затем раздал по 1/4 двум детям и жене. Через 10 лет дети достигли совершеннолетия и продали свои доли матери по заниженной (в 10 раз ниже рынка / кадастровой на тот момент) стоимости. Еще через 2 года глава семейства передал свою 1/4 жене.

Итого у женщины сформировалось 100% собственности. Сейчас она продает эту квартиру.

Вопрос. Является ли занижение стоимости продажи квартиры (долей) в 10 раз поводом спустя несколько лет признать сделку ничтожной и потребовать возврат доли уже от нового владельца? То есть условно дети (уже взрослые) приходят в суд и говорят: "Нам тогда было по 18 лет, родители надавили на нас и заставили им дешево продать". Хотим восстановить справедливость".

Есть ли на форуме опытные юристы, которые могут прокомментировать такие риски?
 
Цитата
id12 пишет:
Есть интересный для покупки объект,
Чем именно он интересен?!

К тому же для заданного Вами вопроса на этом форуме есть давно созданная соответствующая тема "FAQ по самостоятельной покупке квартиры", в которой я недавно опубликовал ответ на заданный Вами вопрос!
Предотвращение признания сделки с недвижимостью недействительной зависит от понимания приобретателя недвижимости, насколько важно перед заключением сделки установить все максимально возможные сведения, являющиеся основанием признания её недействительной!
 
Интересен локацией, метражом, количеством комнат и соседями (квартиры в этом доме продаются раз в год и поймать их крайне сложно).

У Вас несколько другая тема и другие риски. Здесь вопрос именно в том, может ли заниженная стоимость привести к тому, что сделку могут признать ничтожной?
 
Цитата
id12 пишет:
Итого у женщины сформировалось 100% собственности.

Там надо смотреть, в браке ли приобреталась квартира. Но в любом случае - сроки давности вышли. По крайней мере для детей. А вот с отцом семейства непонятно. Там может оказаться, что это их совместная собственность, не смотря на то, что титульным владельцем является жена. Так что нотариальное согласие от ее супруга я бы в обязательном порядке взял бы.
 
Цитата
kisych пишет:
в браке ли приобреталась квартира


В браке. У них есть брачный договор. Что там в нем, пока не ясно.

Достаточно ли будет нотариального согласия от мужа?

Цитата
kisych пишет:
Но в любом случае - сроки давности вышли. По крайней мере для детей.


А какие сроки давности? Где можно об этом почитать? Спасибо большое за ответы.
 
Цитата
id12 пишет:
А какие сроки давности?

Общий срок давности - 3 года, насколько помню. Читать в ГК. Но есть нюанс - по судебной практике срок давности отсчитывается не с момента развода (если супруги разведены), а с момента, когда супруг узнал о продаже. Также надо понимать, что супруги по умолчанию обладают совместной собственностью на квартиру, если она приобретена (не подарена) в период брака. При этом, на кого оформлена квартира, не имеет значения. Поэтому перепродажа долей от супруга супругу - под сомнением: в любой доле формально есть доля второго супруга. Если квартира была приватизирована на отца, а жена имела право на приватизацию, но отказалась, то жена - отказник с пожизненным правом проживания, которую нельзя будет новому собственнику выписать. То же самое с детьми - проживали ли они в квартире на момент приватизации? Но здесь опять нюанс - она текущий титульный собственник, и продавая вам квартиру, она как бы явно отказывается от своего пожизненного права проживания. Это надо в договор прописывать и здесь юристы (не риэлторы) должны всё проанализировать. В любом случае, надо от мужа брать нотариальное согласие на продажу. И с детьми поговорить - нет ли там конфликта интересов. Если дети - отказники, то и с них надо брать нотариальное согласие. Если есть конфликт, то не связывайтесь. Если все лица семьи согласны на продажу, то обратитесь к юристам за анализом ситуации.
Изменено: kisych - 07.12.2020 23:17
 
Цитата
id12 пишет:
Вопрос. Является ли занижение стоимости продажи квартиры (долей) в 10 раз поводом спустя несколько лет признать сделку ничтожной и потребовать возврат доли уже от нового владельца? То есть условно дети (уже взрослые) приходят в суд и говорят: "Нам тогда было по 18 лет, родители надавили на нас и заставили им дешево продать". Хотим восстановить справедливость".


Мне все же думается, что нет. Во всяком случае, маловероятно. Истек срок исковой давности. Дети на тот момент были совершеннолетние. То, что им на тот момент было 18 лет, а не например 45 - с точки зрения закона роли не играет.

А как глава семейства передал свою 1/4 долю жене? Через дарение?

Цитата
id12 пишет:
А какие сроки давности? Где можно об этом почитать? Спасибо большое за ответы.


В данном случае три года, почитать можно в ГК РФ ст.196)))
 
Цитата
kisych пишет:
Если квартира была приватизирована на отца, а жена имела право на приватизацию, но отказалась, то жена - отказник с пожизненным правом проживания, которую нельзя будет новому собственнику выписать. То же самое с детьми - проживали ли они в квартире на момент приватизации? Но здесь опять нюанс - она текущий титульный собственник, и продавая вам квартиру, она как бы явно отказывается от своего пожизненного права проживания


kisych, ТС пишет, что 20 лет назад квартиру КУПИЛ отец семейства. Так что о приватизации речь не идёт (если конечно ТС не заблуждается на этот счёт).


id12, а ещё такой важный вопрос - 20 лет назад, на момент покупки квартиры, отец семейства был в браке с матерью семейства или нет?
 
Цитата
Antilopik пишет:
А как глава семейства передал свою 1/4 долю жене? Через дарение?


Да, через дарение. Есть здесь риски? Достаточно ли будет взять с него нотариальное согласие на продажу?

P.S. У них есть брачный договор. Что в нем, пока не знаю.
 
Цитата
Antilopik пишет:
ТС пишет, что 20 лет назад квартиру КУПИЛ отец семейства. Так что о приватизации речь не идёт (если конечно ТС не заблуждается на этот счёт).
,,

Да, это так. Передо мной заказанная сегодня из Росреестра выписка.
 
Цитата
Antilopik пишет:
а ещё такой важный вопрос - 20 лет назад, на момент покупки квартиры, отец семейства был в браке с матерью семейства или нет?


Да, скорее всего (еще раз проверю), так как дети родились в 90-ых.
 
Цитата
kisych пишет:
Общий срок давности - 3 года, насколько помню.


По сделкам купли-продажи. Даже если родители принудили их продать в 10 раз дешевле рыночной / кадастровой? Например, "угрожая" не оплачивать универ, если не продадут.
 
Цитата
id12 пишет:
Цитата

Antilopikпишет:
А как глава семейства передал свою 1/4 долю жене? Через дарение?


Да, через дарение. Есть здесь риски? Достаточно ли будет взять с него нотариальное согласие на продажу?


Конкретно в этом переходе права собственности (дарение 1/4 доли от отца семейства к матери семейства) я рисков не вижу).

Строго говоря, мать в этой квартире получила 2 по 1/4 доли через дарение (от мужа) и 2 по 1/4 купила (у детей). Т.е.получается, что половина квартиры - лично её (т.к.получена в дар), и только другая половина - совместная собственность (куплена в период брака).

Но нужно смотреть, что написано в брачном договоре. Согласие отца семейства в любом случае нужно. А вот будет ли его достаточно - пусть лучше прокомментируют старшие товарищи)
 
Цитата
id12 пишет:
...у женщины сформировалось 100% собственности. Сейчас она продаёт эту квартиру.
Какой возраст продавца и какова/каковы причина/причины или мотив/мотивы продажи?
Предотвращение признания сделки с недвижимостью недействительной зависит от понимания приобретателя недвижимости, насколько важно перед заключением сделки установить все максимально возможные сведения, являющиеся основанием признания её недействительной!
 
Цитата
id12 пишет:
Через 10 лет дети достигли совершеннолетия и продали свои доли матери по заниженной (в 10 раз ниже рынка / кадастровой на тот момент) стоимости. Еще через 2 года глава семейства передал свою 1/4 жене.

А возможно ли продать квартиру близкому родственнику?
 
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
Какой возраст продавца и какова/каковы причина/причины или мотив/мотивы продажи? X


Сложно сказать про причины. Но у них веер недвижимости.

Продавцу 54 года.
 
Цитата
komtina пишет:
А возможно ли продать квартиру близкому родственнику?


Закон этого не запрещает. Меня, кстати, еще беспокоит в целом вопрос: ЗАЧЕМ часть долей передавать, а часть продавать? Почему не одинаковые операции? Собственники никак не объясняют. Типа: так получилось.
 
Цитата
Antilopik пишет:
пусть лучше прокомментируют старшие товарищи) X


Да, хотелось бы мнение услышать smile:)
 
Цитата
id12 пишет:
Меня...еще беспокоит в целом вопрос: ЗАЧЕМ часть долей дарить, а часть продавать? Почему не одинаковые операции? Собственники никак не объясняют. Типа: так получилось.
Пусть они внятно и аргументированно объяснят Вам это!
Предотвращение признания сделки с недвижимостью недействительной зависит от понимания приобретателя недвижимости, насколько важно перед заключением сделки установить все максимально возможные сведения, являющиеся основанием признания её недействительной!
 
Я предполагаю, что не было никакой причины. Действительно, так просто было удобнее. А насчёт того, насколько это повлияет на историю квартиры в случае возможной продажи, они просто не заморачивались.

Я все-таки не считал бы покупку этой квартиры токсичной сделкой. Слишком много времени прошло со времени предыдущих переходов прав собственности.
 
Цитата
Antilopik пишет:
Я все-таки не считал бы покупку этой квартиры токсичной сделкой.


Спасибо большое за ответы.
 
Цитата
komtina пишет:
А возможно ли продать квартиру близкому родственнику? X


Если все совершеннолетние, то да. Мамы-папы-бабушки-дедушки не могут продать несовершеннолетним, только подарить. Остальное - пожалуйста
 
  • 1
Читают тему (гостей: 1, пользователей: 0, из них скрытых: 0)

Продукты Банки.ру