Форум

Посоветуйте маршрут для покупки недостроя

Покупка участка ИЖС, завершение строительства
Поиск по теме

  • 1
Есть сбер и Газпромбанк. Доход и долговая нагрузка мне одобрят любой вариант, но хочется и оптимизировать.

В продаже есть участок ИЖС, недостроенный дом, подходящий мне вариант.
Кадастровая стоимость земли - 850. Сумма сделки итого - 1500. На руках 400-500. Есть материнский капитал. На ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома нужно с запасом 300 (крыша, стены, перекрытия есть, нужно дополнить окнами и дверьми), тем самым получу +объект на условно 2 млн. кадастровой стоимости (судя по кадастровой стоимости соседних аналогичных типовых домов).
Самое простое - Беру 1.5 млн. потреба в гпб на максимальные 7 лет, без страховки (или со страховкой). Покупаю, Достраиваю, ввожу эксплуатацию этот сарай за лето, а дальше уже спокойно на появляющиеся- отделываю, утепляю итд

Есть возможность как-то реструктуризировать после ввода этот потреб, обретя весомый предмет залога (дом)? Потратить на него материнский капитал?
 
Цитата
P1no4t пишет:
Есть возможность как-то реструктуризировать после ввода этот потреб, обретя весомый предмет залога (дом)?

Банки неохотно берут в залог жилые дома, тем более, если оно единственное и это ипотека в силу договора
 
Цитата
P1no4t пишет:
На ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома нужно с запасом 300 (крыша, стены, перекрытия есть, нужно дополнить окнами и дверьми),


Чудеса какие-то. Коробка вообще выходит в ~30% от общей стоимости. И если вам ещё её надо достроить, то смету вообще не представляю.
И коммуникации где описаны?

Если из полутора миллионов при покупке вычесть цену земли (кадастровую, а рыночная, думаю, выше), то получится 650т.р. Плюсуем триста на достройку и получаем коробку за менее миллиона. Мне кажется, называя это "сараем", вы делаете ему комплимент. Вероятнее всего, объект с серьёзными проблемами. Проверьте со специалистом.

Если реально решите брать, то никаких потребов. Только сельская ипотека в РСХБ.
 
Сбер даёт, от 8.5% на *ипотеку жилого дома/земли, но не более 75% от кадастровой...
Потреб газпромбанка, в случае с страховкой, - предполагает разовую оплату этой самой страховки на весь срок (как я понял).
Третьих лиц привлекать не хотелось бы, а промеж родственников наверное подозрительно мат капитал обналичивать)
 
Цитата
AhalayMahalay пишет:
Чудеса какие-то. Коробка вообще выходит в ~30% от общей стоимости. И если вам ещё её надо достроить, то смету вообще не представляю.
И коммуникации где описаны?

Если из полутора миллионов при покупке вычесть цену земли (кадастровую, а рыночная, думаю, выше), то получится 650т.р. Плюсуем триста на достройку и получаем коробку за менее миллиона. Мне кажется, называя это "сараем", вы делаете ему комплимент. Вероятнее всего, объект с серьёзными проблемами. Проверьте со специалистом.

Если реально решите брать, то никаких потребов. Только сельская ипотека в РСХБ.


Сельская не прокатит, земли поселений, да и Россельхозбанк а в нашей дыре нет.
Да, предложение относительно выгодное. Да, объект не идеального состояния. Указанные суммы - не для жительства, а достаточные условия для регистрации коробки в кадастре, с последующей возможностью ковыряться там с ремонтом.
Кадастровая - соответствует рыночной по этому кварталу. Оставшаяся стоимость, объект, по цене материалов. То что оно в эту стоимость уже собрано кривыми руками в коробку с кровлей - и есть суть конкурентного преимущества этого продавца). При некоторой наглости и административном ресурсе можно и так зарегистрировать). Для житья там нужно ещё вкладывать существенно, кратно, но это уже другая тема. Тут вопрос как обойтись меньшей переплатой заёмных средств.
Изменено: P1no4t - 18.02.2021 20:28
 
Никто такой объект не зарегистрирует smile:jokingly: Начните с кадастрового инженера, он Вам прямо скажет, какие у Вас шансы зарегистрировать объект как жилой дом в таком состоянии (да, да ему ж техплан делать).Вложений будет куда больше, выхлоп куда меньше, инвестиция как у Буратино в поле чудес. В итоге 1,5 ляма не хватит и года на три хлопот (не говорю уж о времени).
 
Зарегистрирует росррестр, на основании уведомления об окончании строительства и техплана. Несоответствие администрация выдаёт только если не соблюсти допуски по минимально допустимым расстояниям. Других оснований отказать нет.
Данные для заполнения в техплане требуемых полей - площадь и материал стен - есть уже сейчас. Окна и двери нужны лишь чтобы гипотетически не было шанса придраться к указанной КИ 100% готовности объекта. Впрочем, ничто не мешает мне их демонтировать на зарегистрированном доме.
У меня пара кадастровых инженеров в подчинении)
Изменено: P1no4t - 18.02.2021 23:26
 
Автор, ввод в эксплуатацию вроде как подразумевает подключенные коммуникации и чистовую отделку, они же признаки жилых помещений. Вы берете в чистом виде неликвид, на него ипотеку никто не отстегнет, работ там на 2 ляма минимум, которые не отобьются никогда. Таких развалин в МО миллионы, как думаете, почему не берут-то smile:yep:
 
Про сельскую ипотеку не читали, видимо. Земли поселений тоже подходят. Там другие условия важны.

Про инженерию опять не написали.

Вы его для перепродажи берёте?
 
Перечень населённых пунктов, на которые распространяется действие сельской ипотеки утверждено постановлением округа. Моего там, к сожалению нет.
Что вы к коммуникациям привязываетесь, их наличие никак не влияет на регистрацию объекта. Скорее даже наоборот, договора с ресурсоснабдающей организацией на подключение - можно только на зарегистрированный объект заключить.
Нет не для перепродажи, потянуло к земле и место устраивает.
Спрашиваю исключительно с целью снижения возможных переплат.
Вариант с потребом на 12% годовых - при отсутствии альтернатив, не такой уж и страшный. Оформлять на родственников собственность, и после достройки перекрывать нормальной ипотекой с материнским - я боюсь.
 
Цитата
P1no4t пишет:
Перечень населённых пунктов, на которые распространяется действие сельской ипотеки утверждено постановлением округа. Моего там, к сожалению нет.

Вот это хотел увидеть. Ладно, не входит.

Цитата
P1no4t пишет:Что вы к коммуникациям привязываетесь, их наличие никак не влияет на регистрацию объекта. Скорее даже наоборот, договора с ресурсоснабдающей организацией на подключение - можно только на зарегистрированный объект заключить.


Для ввода дома в эксплуатацию в нём хотя бы печка должна быть. И электрика разведена.
А вообще - это из серии "как взять кредит при низкой зарплате" - взять можно, а отдавать как? Так и здесь, коробку собрать можно, а жить без коммуникаций как собираетесь?

Цитата
P1no4t пишет:Нет не для перепродажи, потянуло к земле и место устраивает.
Спрашиваю исключительно с целью снижения возможных переплат.
Вариант с потребом на 12% годовых - при отсутствии альтернатив, не такой уж и страшный. Оформлять на родственников собственность, и после достройки перекрывать нормальной ипотекой с материнским - я боюсь X

Тогда для себя-то надо в четыре глаза смотреть. Тут уже кто-то спрашивал в темах, как взять кредит под залог недвижки и без него, объект всего три миллиона. Однако если платить только ежемесячные платежи, то переплата выйдет в столько же. А вот если подыскать объект даже дороже на миллион, но по сельской ипотеке, будет переплата меньше. Можно вообще не вносить ЧДП - ставка по ней ниже инфляции и ниже ставок по вкладам.
Так вот чтобы снизить возможные переплаты - надо искать объект под сельскую ипотеку. Но если там прямо уникальное место, то, может, и стоит туда заехать. Вам виднее, а нам не видно.

Ну и самое главное, сейчас никакой фактической информации нет, всё на ощущениях. Вот и получаете такие же советы.

Одно я знаю точно. Вы ещё Эксель не открывали и не заводили туда все цифры, а это надо сделать обязательно. Возможно, поймёте, где слабые места в вашем "хитром плане" smile:uncap: .

Ну и чисто для справки, какая площадь, этажность, материал наружных стен? Можно не отвечать, просто интересно.
 
Спасибо за советы. На самом деле на выходных только получится осмотреть толком) Есть там риски с отступами, с геодезистами подснимем, поймём.
Уровень вложений я представляю и сопоставляю, потреб кредит терпим, но это как-то неправильно - при наличии предмета залога, а реструктуризировать вроде потом нельзя будет в эту сторону.
 
Развиваю тему с маткапиталом:
Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 22.12.2020) "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей"
Статья 10. Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий
п. 2) на строительство, реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства, осуществляемые гражданами без привлечения организации, осуществляющей строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства, в том числе по договору строительного подряда, путем перечисления указанных средств на банковский счет лица, получившего сертификат.
1.1. Часть средств материнского (семейного) капитала в сумме, не превышающей 50 процентов размера средств материнского (семейного) капитала, полагающихся лицу, получившему сертификат, на дату подачи им заявления о распоряжении, может быть выдана в соответствии с пунктом 2 части 1 настоящей статьи указанному лицу на строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства на основании:
1) сведений о зарегистрированном в Едином государственном реестре недвижимости и принадлежащем лицу, получившему сертификат, или его супругу (супруге) праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненно наследуемого владения, аренды либо безвозмездного пользования в отношении земельного участка, который предназначен для индивидуального жилищного строительства или ведения садоводства и на котором осуществляется строительство (реконструкция) объекта индивидуального жилищного строительства;
2) копии разрешения на строительство, выданного лицу, получившему сертификат, или его супругу (супруге), либо копии уведомления о планируемом строительстве (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства, направленного указанным лицом или его супругом (супругой) в уполномоченные на выдачу разрешения на строительство орган государственной власти, орган местного самоуправления;
3) сведений о зарегистрированном в Едином государственном реестре недвижимости праве лица, получившего сертификат, или его супруга (супруги) на объект индивидуального жилищного строительства в случае его реконструкции.
1.2. Часть средств материнского (семейного) капитала, оставшаяся в результате распоряжения ими в соответствии с частью 1.1 настоящей статьи, может быть использована на те же цели не ранее чем по истечении шести месяцев со дня предыдущего направления части средств материнского (семейного) капитала при представлении лицом, получившим сертификат, документа органа, уполномоченного на выдачу разрешения на строительство, подтверждающего проведение основных работ по строительству объекта индивидуального жилищного строительства (монтаж фундамента, возведение стен и кровли) или проведение работ по реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, в результате которых общая площадь жилого помещения (жилых помещений) реконструируемого объекта увеличивается не менее чем на учетную норму площади жилого помещения, устанавливаемую в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации. Выдача указанного документа осуществляется по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации.
 
  • 1
Читают тему (гостей: 1, пользователей: 0, из них скрытых: 0)

Продукты Банки.ру