Форум

Эскроу-счета при продаже недвижимости

Поиск по теме

  • 1
Предыстория коротка и проста: продаю квартиру, найден покупатель, у него ипотека. Банк всячески сопротивляется идее класть ипотечные средства в ячейку - например, требует расписку о получении денег (с меня требует! не с покупателя! причем еще в момент сделки, т.е. даже до госрегистрации, не говоря уж о фактическом получении мной денег), и активно продвигает входящую в последнее время в моду идею вот этого самого счета эскроу. В связи с этим я в последние дни (пока банк думает над одобрением покупателю ипотеки под мою квартиру) ищу информацию по эскроу. То, что я нашел, меня более или менее устраивает... точнее, устраивало бы, если бы информация в инете как-то вязалась бы с реальностью данного конкретного банка. А не вяжется следующее...

В интернете пишут, что мол главное отличие счета эскроу от старого доброго способа передачи денег через ячейку в том, что в последнем случае банк выступает лишь хранилищем (единственная обязанность которого - сверить принесенный документ, дающий право доступа к ячейке, с договором), тогда как в случае эскроу банк есть участник трехсторонней сделки, который обязан проверить сам факт того, что сделка состоялась (т.е. факт регистрации объекта на покупателя). Судя по отзывам, тот же Сбер работает именно так. Однако, сделка у нас будет происходить в одном из тех редких уголков страны, где Сбера нет и покамест не предвидится - а именно, в Крыму. Здесь есть некий банк РНКБ, который, судя по всему, является если не официальной дочкой Сбера, то как минимум духовным наследником в плане инертности и творящегося там бардака... но, тем не менее, это единственный банк на полуострове, имеющий право выступать эскроу-агентом. И его сотрудница, ответственная за организацию такого рода сделок и открытие собственно счетов эскроу, при последней встрече мне прямым текстом сказала: ничего их банк самостоятельно проверять не обязан, кроме опять же принесенного ему документа - то есть, по сути, получается всё то же самое, что и с ячейкой.

Отсюда возникают закономерные вопросы:
1) Как так-то? Эти наши интернеты в очередной раз врут, а по факту эскроу-счет ничем не надежнее ячейки в случае продажи квартиры на вторичке, или это разный подход разных банков (а это вообще законно?), или это некомпетентая сотрудница, или что-то еще?
2) Если все в своем праве, то есть ли какая-то возможность в договоре эскроу указать, что допускается передача банку некоего документа, полученного удаленно / в электронном виде, для получения доступа к деньгам? Я в том смысле, что не за горами очередной локдаун из-за ковида, и что если подать ДКП на регистрацию мы на следующей неделе еще успеем, то вот получить - уже нет, а я не вакцинирован (и теперь уже явно не успею).
 
Snape, кинут нафиг,ни денег ни квартиры.В детстве в песочнице не наигрались?Зачем заморочки?
 
Цитата
Snape пишет:
...продаю квартиру, найден покупатель, у него ипотека. Банк всячески сопротивляется идее класть ипотечные средства в ячейку - например, требует расписку о получении денег (с меня требует! не с покупателя! причем еще в момент сделки, т.е. даже до госрегистрации, не говоря уж о фактическом получении мной денег)...
1. Все банки на территории РФ при ипотечных сделках через банковскую ячейку требуют расписку продавца в получении денег до государственной регистрации перехода к покупателю права собственности и ипотеки в пользу банка, потому что наличные деньги закладываются в банковскую ячейку, которые продавец имеет возможность получить после того, как ипотечный покупатель станет зарегистрированным собственником, а банк - зарегистрированным залогодержателем.
Цитата
Snape пишет:
Банк...активно продвигает...идею...счёта эскроу.
2. Такой способ денежного расчёта в сделках с недвижимостью намного надёжнее и безопаснее банковской ячейки.

3. Если Вы опасаетесь его в связи с тем, что счёт эскроу будет открыт в малоизвестном банке, тогда что мешает Вам обусловить в договоре купли-продажи Вашей квартиры перевод денег на указанный Вами банковский счёт продавца в другом банке?
Цитата
Snape пишет:
...есть ли какая-то возможность в договоре эскроу указать, что допускается передача банку некоего документа, полученного удаленно / в электронном виде, для получения доступа к деньгам?
4. Ответ на этот Ваш вопрос содержится в пункте 2 статьи 926.2 "Гражданского кодекса РФ (части второй)" от 26.01.1996 № 14-ФЗ (в редакции от 01.07.2021, согласно которому

"2. Договором эскроу может быть предусмотрена обязанность эскроу-агента проверить наличие оснований для передачи имущества бенефициару.".
Изменено: Леонид Николаевич - 23.10.2021 18:37 (Дополнение пунктом 4. )
Предотвращение признания сделки с недвижимостью недействительной зависит от понимания приобретателя недвижимости, насколько важно перед заключением сделки установить все максимально возможные сведения, являющиеся основанием признания её недействительной!
 
Snape, я бы на вашем месте посмотрел на расчет через аккредитив. Отработанная, абсолютно надежная схема - я сам два раза так делал, как продавец и как покупатель.

Со счетами эскроу сам не разбирался, но по вашему описанию это очень похоже на аккредитив. С той разницей, что аккредитивы активно применяются уже лет десять, а вот эскроу для сделок между физлицами - что-то новенькое и отлаживать вы это будете сами.
Взгляд, конечно, очень варварский, но верный.
 
Цитата
Игорь перос пишет:
Snape, кинут нафиг,ни денег ни квартиры.В детстве в песочнице не наигрались?Зачем заморочки?

Я, как говорится, за что купил, за то и продаю: что от меня в банке требуют, то и излагаю. Одного не понял: а что считается "не заморочками"?

Цитата
Леонид Николаевич пишет:
1. Все банки на территории РФ при ипотечных сделках через банковскую ячейку требуют расписку продавца в получении денег до государственной регистрации

Насколько мне известно, в таком случае можно арендовать две ячейки с зеркальными правами доступа: одну для денег, другую для расписки (которая написана в момент подписания ДКП). Но кто ж отдает расписку банку прямо сразу, до регистрации?

Цитата
Леонид Николаевич пишет:
3. Если Вы опасаетесь его в связи с тем, что счёт эскроу будет открыт в малоизвестном банке, тогда что мешает Вам обусловить в договоре купли-продажи Вашей квартиры перевод денег на указанный Вами банковский счёт продавца в другом банке?

Как я уже написал выше, в Крыму есть ровно один банк, который имеет право выступать эскроу-агентом, и это РНКБ...

Цитата
Леонид Николаевич пишет:
4. Ответ на этот Ваш вопрос содержится в пункте 2 статьи 926.2 "Гражданского кодекса РФ (части второй)" от 26.01.1996 № 14-ФЗ (в редакции от 01.07.2021, согласно которому

"2. Договором эскроу может быть предусмотрена обязанность эскроу-агента проверить наличие оснований для передачи имущества бенефициару.".

О, а вот это отличная новость - спасибо, попробую продавить этот вариант!

Цитата
orcus vulgaris пишет:
Snape, я бы на вашем месте посмотрел на расчет через аккредитив. Отработанная, абсолютно надежная схема - я сам два раза так делал, как продавец и как покупатель.

Если верить разнообразным источникам в этих наших интернетах, рекламирующим этот новомодный эскроу, то у него чуть ли не одни только плюсы по сравнению с аккредитивом: эскроу-счет страхуется на случай отзыва лицензии у банка (до 10 миллионов), а аккредитив - нет; деньги на аккредитиве могут быть использованы на погашение задолженностей покупателя перед третьими лицами, а на эскроу - нет; аккредитивы вообще могут быть отзывными по желанию покупателя (хотя последнее, как я понял, вопрос правильного составления договора); ну и так далее...
 
Чисто для статистики (ну и для тех, кого интересуют ответы на вопросы в духе "чем дело-то кончилось")...

Всё-таки РНКБ - это дичайший трэш; хуже, наверное, только сам Сбер. Здесь всем плевать, какие там статьи есть или нету в ГК. Главное - у них есть согласованный их юристами "проект договора", в которой никаких особых изменений вносить нельзя. Даже если есть на то веские основания в виде ГК - всё равно нельзя. Т.е. теоретически можно, но это займет не один день согласований (если верить сотруднице). При этом перенести нашу встречу на "после согласований" она тоже не может, потому как якобы у ней уже вся эта неделя расписана до конца (!!!) - она, видите ли, на все отделения города единственная сотрудница, компетентная в заключении договоров эскроу. В общем, есть два варианта: или грузинское народное блюдо "жричодали", или идти к нотариусу, платить там 35 тысяч, составлять договор так, как сторонам удобно, потом обратно в банк - открывать счет эскроу и класть на него деньги, потом обратно к нотариусу - собственно подписывать договор. А поскольку покупатель в одну морду лица оплачивать нотариуса не хочет, в итоге ничего так и не подписали. В общем, всё как всегда в нашей стране бывает в госструктурах и приближенных к ним: "хотели как лучше, а получилось как всегда" (читай: задумка хорошая, а реализация на уровне "ниже плинтуса"). Никаких плюсов у этого кабального эскроу - напротив, в сравнении со старой доброй ячейкой одни минусы...
 
Snape, а я ведь именно об этом и предупреждал: отлаживать эскроу в договоре между физлицами будете сами. Взяли бы аккредитив, не было бы проблем - решение абсолютно стандартное, договора отработаны.
Взгляд, конечно, очень варварский, но верный.
 
Цитата
orcus vulgaris пишет:
С той разницей, что аккредитивы активно применяются уже лет десять, а вот эскроу для сделок между физлицами

верно. эксроу юзают при покупках у застройщика, физлицу только L/C
"Котята с улицы Лизюкова города Воронежа)))))" (с)
 
Цитата
orcus vulgaris пишет:
Взяли бы аккредитив, не было бы проблем - решение абсолютно стандартное, договора отработаны.

Вы так и не ответили: каких проблем бы не было? У нас сейчас главная проблема состоит в том, что через два дня закроются все государственные учреждения на локдаун из-за ковида - и, соответственно, либо сделку не успеют зарегистрировать (даже если мы завтра подадим на регистрацию), либо успеют, но получить зарегистрированные договора будет не у кого. Все мои претензии к банку относятся лишь к тому, что банк хочет, чтобы я ему принес бумажные документы, когда как я бы предпочел, чтобы банк получил все необходимые подтверждения непосредственно из Росреестра, без моего участия вообще (поскольку, как было указано выше, ГК РФ это допускает в случае договора эскроу). А вот в случае аккредитива (равно как и в случае ячейки) мне всё равно пришлось бы каким-то макаром получать и нести им после регистрации выписку из ЕГРН... то есть как раз все те же самые проблемы были бы точно так же, ну и плюс дополнительные потенциальные проблемы, озвученные выше. Ни одного плюса аккредитива в сравнении с эскроу я покамест так и не услышал...
 
Цитата
Snape пишет:
...ГК РФ это допускает в случае договора эскроу). А вот в случае аккредитива (равно как и в случае ячейки) мне всё равно пришлось бы каким-то макаром получать и нести им после регистрации выписку из ЕГРН... то есть как раз все те же самые проблемы были бы точно так же, ну и плюс дополнительные потенциальные проблемы, озвученные выше. Ни одного плюса аккредитива в сравнении с эскроу я покамест так и не услышал...
1. Согласно:

1) пункту 6.15 Положения Банка России от 29.06.2021 № 762-П "О правилах осуществления перевода денежных средств" (Зарегистрированного в Минюсте России 25.08.2021 № 64765) (далее "Положения Банка России от 29.06.2021 № 762-П") "В случаях, предусмотренных условиями аккредитива, документы по аккредитиву могут представляться в электронном виде, в том числе с использованием информационных систем.";

2) пунктам 6.31 - 6.31.8 Положения Банка России от 29.06.2021 № 762-П:

"6.31. Обмен информацией по аккредитиву, включая представление документов по аккредитиву, с использованием информационных систем осуществляется с учетом следующих особенностей.

6.31.1. Представление документов по аккредитиву в электронном виде может осуществляться путем их направления, предоставления к ним доступа, а также посредством предоставления банку ссылки для обращения к предусмотренной условиями аккредитива информационной системе, содержащей документы по аккредитиву в электронном виде.

Уведомление и извещение участников расчетов по аккредитиву могут осуществляться посредством обмена документами по аккредитиву в электронном виде, предоставления доступа к документам по аккредитиву в электронном виде и к иной информации по аккредитиву.

6.31.2. Условиями аккредитива может быть предусмотрено представление одного или нескольких документов по аккредитиву в электронном виде, совместно или раздельно, одновременно или в разное время.

6.31.3. Документ по аккредитиву в электронном виде считается представленным в случае одновременного выполнения следующих условий:

направление документа по аккредитиву в электронном виде или предоставление к нему доступа по предусмотренному условиями аккредитива электронному адресу, в том числе адресу электронной почты, адресу в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", и (или) с использованием информационной системы, наименование которой указано в условиях аккредитива;

соответствие формата документа по аккредитиву в электронном виде определенному формату, если это предусмотрено условиями аккредитива;

возможность установить содержание документа по аккредитиву в электронном виде и провести его проверку на соответствие условиям аккредитива;

возможность установить отправителя документа по аккредитиву в электронном виде (при направлении документа по аккредитиву), возможность установить информационную систему, в которой содержится документ по аккредитиву в электронном виде, и доступность указанной информационной системы в течение срока проверки документов по аккредитиву (при предоставлении доступа или ссылки для обращения к информационной системе).

В случае если исполняющий банк, банк-эмитент не могут получить доступ к информационной системе в связи с ограничением доступа, в том числе в связи с предоставлением платного доступа (если такое условие доступа не было предусмотрено условиями аккредитива), документы по аккредитиву считаются непредставленными.

6.31.4. Дата и время представления документов по аккредитиву в электронном виде определяются по часовому поясу подразделения исполняющего банка, которому должны быть представлены указанные документы, или, при отсутствии такого подразделения, по часовому поясу места нахождения исполняющего банка. Исполняющий банк обязан фиксировать время получения представленных документов по аккредитиву в электронном виде.

6.31.5. Получатель средств обязан направить исполняющему банку уведомление о завершении представления документов по аккредитиву (далее - уведомление о завершении представления), если иной способ завершения представления документов по аккредитиву не определен условиями аккредитива.

Уведомление о завершении представления направляется исполняющему банку в электронном виде, в том числе с использованием информационной системы, или на бумажном носителе. Уведомление о завершении представления должно позволять установить аккредитив, к которому относится указанное уведомление.

При неполучении исполняющим банком уведомления о завершении представления документы по аккредитиву в электронном виде не считаются представленными в случае, если иное не предусмотрено условиями аккредитива.

6.31.6. В случае если представленный документ по аккредитиву в электронном виде содержит ссылку на данные в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", исполняющим банком осуществляется проверка документа по аккредитиву в электронном виде и доступных по ссылке данных.

6.31.7. В случае если условиями аккредитива предусмотрено обращение исполняющего банка к информационной системе, датой представления документа по аккредитиву является дата первого обращения исполняющего банка к информационной системе, в результате которого исполняющим банком было зафиксировано наличие в такой информационной системе документа по аккредитиву в электронном виде, либо дата, в которую представление документов по аккредитиву является завершенным в соответствии с условиями аккредитива.

Порядок, в том числе периодичность, обращения исполняющего банка к информационной системе может быть предусмотрен условиями аккредитива и (или) соглашением между участниками расчетов по аккредитиву.

Исполняющий банк обязан фиксировать информацию о наличии в информационной системе документа по аккредитиву в электронном виде, дате и времени каждого обращения к информационной системе, а также о результате такого обращения.

6.31.8. При невозможности представления документов по аккредитиву в электронном виде до истечения срока их представления по причине недоступности информационной системы, включая не предусмотренные условиями аккредитива ограничения доступа, получатель средств в течение одного рабочего дня со дня истечения срока представления документов по аккредитиву направляет уведомление о недоступности информационной системы в исполняющий банк с указанием даты, времени недоступности информационной системы и с приложением извещения информационной системы о ее недоступности (если она обеспечивает направление таких извещений). Исполняющий банк подтверждает получателю средств получение указанного уведомления.

Исполняющий банк при получении от получателя средств уведомления о недоступности информационной системы информирует об этом банк-эмитент и подтверждающий банк (при наличии) в течение одного рабочего дня.

После восстановления доступности информационной системы исполняющий банк в течение одного рабочего дня направляет уведомление о восстановлении доступности информационной системы получателю средств, банку-эмитенту и подтверждающему банку (при наличии). В этом случае срок представления документов по аккредитиву продлевается, если иное не предусмотрено условиями аккредитива, до рабочего дня, следующего за днем направления получателю средств уведомления о восстановлении доступности информационной системы; срок проверки документов по аккредитиву определяется в соответствии с пунктом 6.16 настоящего Положения. Исполнение аккредитива при установлении соответствия представленных документов по аккредитиву условиям аккредитива осуществляется исполняющим банком в соответствии с настоящей главой.".
Изменено: Леонид Николаевич - 27.10.2021 21:05 (Корректировка.)
Предотвращение признания сделки с недвижимостью недействительной зависит от понимания приобретателя недвижимости, насколько важно перед заключением сделки установить все максимально возможные сведения, являющиеся основанием признания её недействительной!
 
Snape, уважаемый Леонид Николаевич привел теорию вопроса, я же объясню практически: при оформлении через аккредитив вам достаточно было бы получить выписку из Росреестра в электронной форме и отправить ее в банк по емейлу.

Еще обычно предъявляют акт приема-передачи и чистую форму 9, но мы сейчас не о том.
Взгляд, конечно, очень варварский, но верный.
 
Ого! Да, похоже, по аккредитивам и впрямь больше свободы действий (да и практики использования, судя по всему). Однако, это никак мне не поможет с учетом того, что до непотребства ригидный банк РНКБ не предоставляет вообще никакой возможности воспользоваться ипотечным кредитом, кроме сделки через эскроу - ни ячейку не позволяет арендовать, ни аккредитив завести. И, как я уже сказал, даже договор эскроу с начала и до конца диктует как ему это удобно... Если б не эта ипотека покупателей, ноги б моей там не было!
Изменено: Snape - 28.10.2021 20:21
 
  • 1
Читают тему (гостей: 1, пользователей: 0, из них скрытых: 0)

Продукты Банки.ру