Как подготовиться и правильно взять ипотеку?

Цитата
m*******@orc.ru пишет: Еще хуже, т.к. на момент взятия ипотеки у Вас будет кредитов: 4 карты!+потреб кредит.

Но на момент одобрения-то не будет потреб кредита. Вот я и пытаюсь понять, банк после одобрения будет еще перепроверять или уже нет? И вы пропустили, что я хочу оформить ипотеку и потреб одним днем.

Цитата
Тигренок Кусь пишет: 1. Где сейчас самая выгодная ипотека? И на что вообще обращать внимание, выбирая программу (кроме ставки)?

Посмотрите соседнюю тему, там есть табличка. Но есть особенности, например, более выгодные условия для зарплатных клиентов. У Райффайзен, например, можно стать зарплатным за 2-3 месяца просто переводя туда-сюда деньги.
Существенное значение имеет размер страховки, она зависит не только от размера кредита, необходимости страховать титул, возраста, но еще и от банка! Для разных банков в одной страховой стоимость может сильно отличаться (до 20%). Естественно ни в коем случае не страховаться в страховой самого банка, только в согласованных им страховых.
Ну еще очень сильно могут отличаться расходы на оформление, например, нотариальные доверенности и т.п. И степень их навязывания. Но это все-таки разовые расходы, хотя у некоторых банков совсем неадекватные (от 2-3 тыс до 15 или даже 50 тыс.)
Многие смотрят на то, как делается досрочное погашение, но если гасить досрочно не чаще 1 раза в месяц, то это не настолько принципиально.

Цитата
Тигренок Кусь пишет: Если брать потреб кредит на первый взнос, как лучше действовать, чтобы он не повлиял на решение банка по ипотеке?

Это сложно сделать, но возможно (я так делал 5 лет назад). Подавать лучше именно в один день, пока данные не передались в БКИ. Но есть вероятность отказа в ипотеке в день подписания или за день до него, банки обычно делают повторный запрос в БКИ, а к этому моменту, уж точно будут данные о потребе. И тогда будут потеряны все накладные расходы (Например, оценка. Страховка в день подписания оформляется обычно и вернуть ее можно).

Цитата
Тигренок Кусь пишет: 3. На что обращать внимание, выбирая страховку? Можно ли отказаться от страховки и выгодно ли это?

Фактически обращать внимание на стоимость. Сделать запросы в несколько страховых для выбранных банков. Отказываться, в случае ипотеки, обычно невыгодно, будет выше ставка и в итоге дороже.

Цитата
Тигренок Кусь пишет: 4. Есть ли смысл подавать на рефинансирование свежевыданной ипотеки, если ставка будет меньше в другом банке? И есть ли шанс такое рефинансирование получить? Или это ненужные танцы с бубнами?

Рефинансирование у большинства банков не ранее 6 месяцев. Ну и сомневаюсь, что настолько большая разница будет. Как правило имеет смысл рефинансироваться при разнице в 1.5% и выше.

Цитата
Тигренок Кусь пишет: 5. Действительно ли лучше не подавать много заявок на ипотеку, потому что рейтинг снижается за счет многочисленных запросов банков в БКИ? Или это фигня все?

Истина, как всегда посередине. Лучше не более 3-4 запросов делать. Это в отличие от просрочек исправляется быстро - около месяца и заново можно подавать в другие банки.

Цитата
Тигренок Кусь пишет: 6. Есть ли смысл перед подачей заявки переводить зарплату в нужный банк? Какой срок должен пройти с момента перевода зарплаты на нужный банк, чтобы это положительно повлияло на решение по ипотеке?

Выше написал про Райффайзен (причем переходить не нужно). Это влияет не только на решение, но и непосредственно на ставку у многих. Ну, а условия нужно выяснять у банков, но в среднем 3-6 месяцев нужно быть зарплатным.

Цитата
Тигренок Кусь пишет: 7. Нужно ли перед подачей заявки на ипотеку погасить в грейс образовавшуюся по кредиткам задолженность?

Точно сложно сказать, но скорее нет, т.к. банки просто суммируют кредитные лимиты (понятно, что учитывается некий процент от суммы). Иногда явно просят закрыть какие-то карты.
Самое худшее наличие просрочек и неважно каких, но все-равно, пока не попробуешь не узнаешь результат.

Цитата
qvars пишет: Тигренок Кусь, 1. Обзавестись первоначальным взносом (заработать или продать ненужное) 2. Закрыть кредитки и рассрочки

)))) Это я и без форума в курсе.

Цитата
qvars пишет: 2. Закрыть кредитки и рассрочки

Это совсем не обязательно. Мне в 3-х случаях (ипотека и 2 рефинансирования), 3 банка сами сообщали, что они хотели бы, чтобы я закрыл. Но я во всех 3-х случаях, договаривался просто на сокращение кредитного лимита, а потом благополучно его восстанавливал

Но вот без первого взноса и даже с минимальными просрочками, это уже существенно снижает вероятность получения ипотеки.
Желательно, хотя бы часть первого взноса собрать, а за это время стать зарплатным клиентом у пары банков (один реально зарплатный, второй Райффайзен).

Цитата
Тигренок Кусь пишет: но точно не покупка у застройщика

Это, кстати, минус с точки зрения страховки. При покупке у застройщика обычно не требуется страхование титула. В остальных случаях, страхование титула первые 3 года.

Цитата
Тигренок Кусь пишет: Но на момент одобрения-то не будет потреб кредита. Вот я и пытаюсь понять, банк после одобрения будет еще перепроверять или уже нет? И вы пропустили, что я хочу оформить ипотеку и потреб одним днем.

Как правило банки заранее готовят документы на сделку (закрывают заявку). Т.е. если сделка по ипотеке завтра 01.10.2020, то заявку они будут закрывать сегодня 30.09.2020 завтрашним числом (предварительный ввод договора в систему). Вот при закрытии заявки может быть повторный запрос КИ. Если брать потреб утром, и после этого идти на сделку по ипотеке - шансы что увидят потреб малы, но риск есть (многое зависит от банка получения потреба). Из своего опыта: у меня один раз потреб почти 2 недели в КИ не отражался. Есди вдруг во время ипотечной сделки возникнет форс-мажор, и заявку необходимо будет "перекатывать" - может пойти повторная проверка КИ. Еще один момент, некоторые банки просят разместить первоначальный взнос заранее.

Цитата
Seamen пишет: Как по мне, так Вы точно не оцениваете Риски и платёжеспособность! Так ещё и на первоначальный взнос денег нет

Рада, что вы высказались))

Цитата
YuriyT пишет: Это, кстати, минус с точки зрения страховки. При покупке у застройщика обычно не требуется страхование титула. В остальных случаях, страхование титула первые 3 года.

Да это и с точки зрения ставки минус. Можно было бы пройти по льготной ипотеке. Но я так посчитала, что мне выгоднее въехать сразу, чем ждать еще год-полтора, при этом платить ипотеку и снимать. Поэтому уже как есть.

Цитата

Тигренок Кусь пишет: 1. Где сейчас самая выгодная ипотека? И на что вообще обращать внимание, выбирая программу (кроме ставки)? 2. Если брать потреб кредит на первый взнос, как лучше действовать, чтобы он не повлиял на решение банка по ипотеке? Я так понимаю, сначала сделать заявку на ипотеку, потом искать объект, а потом, когда будет объект, брать потребкредит и тут же заключать ипотеку. В идеале все это сделать одним днем, пока в кредитной истории не отразился ни тот, ни другой кредит. Все правильно я понимаю? 3. На что обращать внимание, выбирая страховку? Можно ли отказаться от страховки и выгодно ли это? 4. Есть ли смысл подавать на рефинансирование свежевыданной ипотеки, если ставка будет меньше в другом банке? И есть ли шанс такое рефинансирование получить? Или это ненужные танцы с бубнами? 5. Действительно ли лучше не подавать много заявок на ипотеку, потому что рейтинг снижается за счет многочисленных запросов банков в БКИ? Или это фигня все? 6. Есть ли смысл перед подачей заявки переводить зарплату в нужный банк? Какой срок должен пройти с момента перевода зарплаты на нужный банк, чтобы это положительно повлияло на решение по ипотеке? 7. Нужно ли перед подачей заявки на ипотеку погасить в грейс образовавшуюся по кредиткам задолженность?

Добрый вечер
Отвечу как человек, отдавший андеррайтингу ипотеки много лет на вопросы
1. Помимо ставки безусловно стоит обращать внимание на:
-удобство погашения (личный визит или через мобайл)
-что можно сокращать при частично-досрочном (платеж или срок или на выбор)
-удобство обслуживания в части получения справки и платно ли их банк предоставляет или нет
-тариф страховой компании
-тариф оценочной компании
-требования банков к перепланировкам (вдруг захотите какой-то экзотический вариант-ряд банков даже стандартные казалось бы перепланировки не пропускает)
-возможность занижения в стоимости дкп суммы до 1 млн
и т.д.;
2. Касательно потреба фокус не пройдет, даже если Вы будете его брать одним днем. Получив положительное решение по ипотеке Вы однозначно пойдете за положительным решением по потребу. Далее при сделке и перед выдачей кредита банк чекнет БКИ и там будет это решение-далее банк откатит выдачу на законных основаниях и попросит отказаться письменно от решения по потребу и дождется прогрузки данных в БКИ. Проще найти банк, готовый кредитовать с нулевым ПВ, нежели иметь неприятность на сделке и нести риск невозврата задатка или аванса.
3. Страховка. Отказаться от имущественного страхования не получится-это регулируется законом. Отказаться от страхования жизни возможно, но банк увеличит ставку от 0,7 до 1,5%. Я рекомендую отказываться от страхования жизни в случае, если тариф страховой будет выше 1%. Не забываем о детях-отказ от страхования жизни, может при смерти заемщика в рамках страхового случая унаследовать Вашим детям долг за Вас (а так бы страховка покрыла)
Котироваться нужно в нескольких страховых (тариф может быть разный у каждой). Обращаем на анкету-не пишем заболевания, гипертонии и так далее. Ну и безусловно смотрим на соотношение суммы и возраста-это может быть толчком к медобследованию (к примеру если Вы берете 25 млн рублей и возраст выше 45, страховая может попросить сдать анализы и так далее). Это если кратко о страховке)
4. Подать заявку на рефинансирование после выдачи ипотеки Вы сможете в среднем через 6 месяцев (этот срок связан с формированием кредитной дисциплины по продукту и качество погашения). Далее нужно смотреть на разницу ставки, так как у Вас будут опять таки расходы на оценку, страховку и регистрацию + нужно смотреть на увеличивающие коэффициенты ставки у банков (у каждого заёмщика во всех банках есть срок по кредитному договору, в теч. которого он обязан зарегистрировать залог. Не успели/не захотели-ставка выше на 4-8%. а на дворе пандемия и вспоминаются выходные у МФЦ и Росреестра, когда заемщик не мог прорваться даже чтоб сдать документы на регистрацию залога)
5. Это все фигня-подавайте заявки, увеличите себе же шансы
6. По переводу заработной платы также фокус не удастся-зарплата должна приходить на счета минимум 3 месяца и то в рамках зарплатного проекта от организации, только тогда есть шанс на преференцию по ставке.
7. По картам. Карты (даже те, лимиты по которым не используются) априори считаются по полному лимиту. Карта лимитом 170 тысяч-платеж минимум 17 тысяч. Не закрываете, значит будьте готовы к следующей логике банка-Вы можете все карты использовать по полной и это станет Вашей нагрузкой. Соответственно Банк вычтет это из среднего заработка за пол года. Поэтому при подаче заявки взвесьте какие карты дороги и какие Вы готовы будете закрыть в обмен на сделку по ипотеке

Как-то так)

Цитата
Тигренок Кусь пишет: Дозрела до необходимости взять ипотеку. У меня большой опыт с кредитами, но с ипотекой опыта нет. Поэтому пишу сюда Все действующие кредиты я закрыла еще весной,

Практически все 350 постов, начиная с самого первого, только о кредитах, картах и лимитах.
Оказывается на кредитные проценты жить значительно выгоднее, чем на проценты по вкладам.

Цитата
Магнит8 пишет: Имхо, Вы классический потенциальный банкрот. Советы: 1. Сначала продайте ненужное. 2. Урежьте хотелки. 3. Соберите первоначальный взнос. 4. Соберите подушку безопасности в 6 ежемесячных платежей. Тигренок Кусь пишет: ой все Если бы я рассуждала так, у меня не было бы за плечами - 2х купленных квартир и - двух ремонтов и - обстановок этих квартир. Все в кредит

Возьмите мои вклады. Дайте кредит!!!
Хочу жить красиво!

Куплю автомашину Волга
стереомагнитофон
пиджак с отливом
...и в Ялту!))

Цитата
Базис Девелопмент агент АО ДОМ.РФ пишет: 3. Страховка. Отказаться от имущественного страхования не получится-это регулируется законом. Отказаться от страхования жизни возможно, но банк увеличит ставку от 0,7 до 1,5%

Не соответствует действительности.
И в этой ветке есть как минимум один банк без страховок и без увеличения ставок по кредитам - Цент Инвест.
Пусть Ростовский, пусть с малюсеньким офисом в Москве, но он есть.
Более того при хорошем ПВ ставка там ниже чем у Дом.РФ

Цитата
M☆rshal пишет: Возьмите мои вклады. Дайте кредит!!! Хочу жить красиво! Куплю автомашину Волга стереомагнитофон пиджак с отливом ...и в Ялту!))

Мне так льстит, что вы провели анализ моей активности на форуме!)) Да, порой гораздо выгоднее взять в кредит, чем копить. Квартиру выгоднее отделать и обставить в кредит, чем снимать, платить ку в новостройке и копить. Про авто сказать не могу, в кредит авто не покупала. Сейчас ипотеку тоже в моей ситуации взять выгоднее. А вклады... Ну, и у меня были вклады, но когда скопилось достаточно, я вложила их в нежилую недвигу и они приносят 12% годовых. И да, их сложнее выдернуть, чем со вклада, но это в 2 раза выше рынка. И когда я их вкладывала, я не думала, что обстоятельства моей жизни изменятся таким образом. Но даже при этом я считаю, что я верно вложила деньги. Жить в кредит - не означает, что человек недалекий (это я к вашему сравнению меня с Косым, надеюсь, вы испытали удовлетворение ). Так же как и точка зрения про 6 платежей на счету имеет право на существование. Но понимаете, какая штука: если я на эту точку зрения говорю, что я с ней не согласна, то мою точку зрения почему-то очень агрессивно воспринимают те, кто с ней не согласен. Это довольно показательно) Держите свои деньги, где хотите, тратьте их, как хотите. Покуда вам все равно, где держат их другие и как тратят их другие, у вас в жизни все в порядке. А вот если не все равно и надо обязательно прийти и плюнуть - боюсь, что плохо дело))

Ответы действительно есть. Спасибо всем откликнушимся! По крайней мере вектор движения ясен. И особенно ценно, что я поняла, как на практике происходит повторное обращение в БКИ и как это соотносится с потреб кредитом. Пожалуй, идея действительно так себе.

Мне, кстати, ВТБ предварительно одобрил. Но я зарплатный клиент. Пока посижу подумаю еще, поизучаю.