Рефинансирование ипотеки - Сбер

потребы, пусть и под залог, все равно будут с более высокой ставкой, чем в сбере ипотека.

вариант с Промсвязьбанком, и частично-досрочным гашением ипотеки в сбере на эту сумму с уменьшением платежа не подойдет?

какая там сумма в месяц останется-то?

потому как 900 тысяч под залог даже лет на семь, это не малая сумма в месяц будет, с учетом 30200 в ПСБ, общая сумма в месяц будет почти такая же, как сейчас.

Цитата
abvgdeyka пишет: Вариантов уменьшения для вас немного: 1) Рефинанс на всю сумму, под меньшую % ставку и с увеличением срока >19 лет. 2) ЧДП вносить на уменьшение е/п PPS 4 813 940, под 8%, на 30 лет,

Ну почему же немного!!! Следуя вашей логике, есть ещё, как минимум восемь вариантов, под: 7% на 40 лет; 6% на 50 лет; 5 % на 60 лет; 4% на 70 лет; 3% на 80 лет; 2% на 90 лет; 1% на 100 лет и 0% на 110 лет. А дальше, собственно говоря, "коммунизм с человеческим лицом": чем дольше, тем человечней, где ЧДП самый лютый враг!

Цитата
МинФин пишет: Вы самоубийца.

Если Виктору 20 лет, то нормально.

Цитата
МинФин пишет: Вы самоубийца.

Если у Вас есть вариант "как приобрести недвижимость в Москве" если вы не алигарх, с не очень высокой ЗП то с радостью излагайте.

А если серьезно, то изначально брал на 30 лет, потом взносами снизил до 19 лет.

При имеющихся ставках это нереально (26 тысяч в месяц - это только проценты при ставке порядка 7%, а надо еще и основной долг выплачивать)

Цитата
Viktor103 пишет: В идеале до 26 000 - чтобы можно было полностью перекрыть арендой.

Ээээ. Желательно себе ставить реальные цели.

Возьмите ипотечный калькулятор, по ссылке в моём предыдущем сообщении. Задайте сумму кредита в 4 813 940 и поиграйтесь сроком и % ставкой, чтобы е/п получился ~26 000. Получите, что это условие получается при следующих параметрах:
30 лет со ставкой 5,06%
25 лет со ставкой 4,23%

Какой банк даст сейчас такую ставку при рефинансировании на полную сумму?
Правильно, никакой. Так что рефинанс с платёжом 26 000 руб/месяц - это фантастика, сынок ©.
Потреб на ~900 000 со ставкой 11% на 10 лет это тоже что-то из разряда фантастики.

Читайте ниже про суровую реальность.
На сайте ПСБ не нашёл ипотечных кредитов со ставкой 8%. Скорее всего, озвученные вам 8% потом чудесным образом превратились бы минимум в 11%.
Идём на сайты рсхб или сбера (с этими банками работал лично, информация на сайтах правдоподобная).
И на везде видим условия по рефинансированию: Макс. сумма кредита не должна превышать меньшую из величин: 80% стоимости объекта недвижимости, указанной в отчете об оценке сумму остатков основного долга и текущих процентов по рефинансируемым кредитам, а также сумму, запрошенную заемщиком или созаемщиками на цели личного потребления.
Кстати, такое же условие есть и на сайте ПСБ. И если они дали вам 3 911 000, и это составляет максимальные 80% от стоимости квартиры, значит её рыночную стоимость банк оценил в 4 888 750 (что как бы намекает), или в ~71,71% от 5 454 000.

А это означает, что в лучшем случае (если 5 454 000 это реальная рыночная стоимость рефинансируемой квартиры) при рефинансе вам светит максимум ~4 363 000 рублей (5 454 000 * 80%).

Будем считать, что вы одиноки, ипотеку могут одобрить максимум на 25 лет и работаете вы в коммерческой организации:
сбер: задаём рефинансирование, стоимость недвижимости = 5 454 000, срок 25 лет.
Получаем максимальную сумму кредита 4 363 000, при ставке 9% и е/п = 36 616.
рсхб: задаём сумму 4 363 000, срок 25 лет (300 месяцев), из галочек оставляем страховку.
Получаем ставку в 9,6% и е/п = 38 119.

Далее вам надо где-то достать 451 000 (4 814 000 - 4 363 000):
сбер, Кредит на любые цели: сумма 451 000, максимальный срок - 5 лет.
Получаем ставку 13.9% и е/п = 10 471
рсхб, Потребительский кредит без обеспечения: Хочу взять 450 000, срок 60 месяцев (больше нельзя!), + страховка и хорошая КИ
Получаем ставку 10.9% и е/п = 9 762

Складываем и получаем, что в лучшем случае, после рефинанса и взятия потреба е/п составит:
в сбере: 47 087 = 36 616 + 10 471
в рсхб: 47 881 = 38 119 + 9 762

Вывод: ваш текущий платёж в 46 565, это лучшее, на что вы можете сейчас рассчитывать.
Для уменьшения е/п все будущие ЧДП вносите на уменьшение суммы.
Судя по файлу, после обязательных трат и выплаты по ипотеке, у вас остаётся ещё 20 000.
Если эти средства вносить как ЧДП с уменьшением суммы, то е/п к концу года станет ~45 200.
Если туда же добавить 250 000 вычета, то платёж уменьшится на ~2 650. Т.е. к концу года платёж станет ~42 550.

PS Судя по файлу, который вы выложили, изначальную ипотеку вы брали на 320 месяцев (26 лет и 8 месяцев). Если бы вы вносили ЧДП на уменьшение е/п, то сейчас бы он составлял ~ 41 360.

Цитата
AhalayMahalay пишет: Вероятнее всего больше, так как это добавление к первоначальному взносу. А он мог быть скорее даже 20%, чем 10.

В отсутствие данных гадаем на кофейной гуще
Если стоимость жилья > 6 017 500, то ТС стоит сходить в рсхб.
И запросить 4 814 000 на 30 лет со ставкой 9.6%.
Получит е/п = 40 830.
Лучше сейчас вряд ли получится.

Цитата
Avatar71 пишет: При имеющихся ставках это нереально (26 тысяч в месяц - это только проценты при ставке порядка 7%, а надо еще и основной долг выплачивать)

Согласен, поэтому и было "в идеале".

Возраст заёмщика банком может быть ограничен. Но выдавать должны на срок до наступления максимального возраста. Например, если максимальный возраст выдачи - 65 лет, то 62-летнему заёмщику дадут кредит только до 3 лет. Если по платежу пройдёт - можно взять. Или искать банк, где выдают до 70 лет, тогда такому заёмщику выдадут кредит (и потребительский и ипотечный даже), но на срок до 8 лет.

Не запретили выдавать, а ввели повышенное резервирование. То есть при ПДН >50% 1,5-2-кратный резерв.
Поэтому сразу повышается ставка кредита. Но получить тоже можно. Опять же снижение ПДН решается двумя способами: снижением ежемесячного платежа или увеличением доходов. Первый вы сами ищете, но по условиям слегка не проходите. По второму же варианту, как писал выше, могут быть нюансы. Банк может принимать разные документы, подтверждающие доходы. Надо выяснять в банке. Здесь есть пространство для манёвра.

Расчёт по ПДН разрешено не использовать только двум банкам - Сбербанку и Райффайзену.

Цитата
abvgdeyka пишет: В отсутствие данных гадаем на кофейной гуще Если стоимость жилья > 6 017 500, то ТС стоит сходить в рсхб. И запросить 4 814 000 на 30 лет со ставкой 9.6%. Получит е/п = 40 830. Лучше сейчас вряд ли получится.

А может имеет смысл обратиться за реструктуризацией в Сбер, чтобы растянуть срок и попробовать снизить ставку? Или это прямо черное пятно для банка и они на такие вещи вообще не идут? Сейчас на горячей линии Сбера говорят что програм рефинансирования их кредитов у них нет (хотя Греф обещал 10 декабря что выкатят какой-то продукт).

Немного резюмирую расклад, вдруг кому пригодится:

1. Вариант: рефинансироваться в другом банке на полную сумму:
Сумма: 4 800 000р. на 25 лет
Сбер: 9%, е/п 40 282 руб
РСБ: 9.5%, е/п 41 937 руб

Реально найти 8.5%-9% - например: Псб, ВТБ, МОсковский кредитный банк.
+ снизит ежемесячный платеж и %
- надо побегать и риски отказов у банков

т.е. рефинансировать в другом банке на полную сумму И/ИЛИ растянуть платеж еще на 25-30лет (читай реструктуризация в Сбере)

2. Варинат: оставить как есть, искать 900 000руб
ПСБ добрено : 3 911 091руб
Найти 900 000руб

2.1. Обычные потребы отчекаем, тк высокая долговая нагрузка.

2.2. Потребы под залог недвижимости:
рсб: 11.9%, е/п 12 860 руб
газпромбанк: 12.4%, е/п 13 177 руб
ПСБ+ газпромбанк = 30 200 + 13 177 = 43 377

- доп расходы на переоформление, 50 000
- высокая ПДН

2.3. Кредиты для пенсионеров под залог недвижимости:
Родители берут на себя кредит под залог недвижимости, я плачу
Кто выдает например тут: https://www.sravni.ru/enciklopediya/in...nsioneram/
+ избегаем бумаги на переоформление
- высокие ставки по страховкам жизни/здоровья (на 900 000руб около 11 000руб в год)
- ораничен срок кредита

3. Вариант: остаивть все как есть, только делать платежи с уменьшение суммы платежа
+ уменьшит %
- % останется неизменным

По поводу ПДН склад такой:
- созаемщики
- увеличить официальных доход/доп доход (некоторые банки используют разное подтверждение дохода)
- уменьшать е\п
- искать банки с боле высокой ставкой, где заложен повышенный ПДН в ставке
- обратиться в банки, которые могут не сичтать ПНД: Сбер/райфайзен

Цитата
Viktor103 пишет: Газпромбанк: отказ, подавал с диффиренцированными платежами возможно отказ из-за этого.

Скорее всего, ибо кредит на сумму 4 814 000, под 9.5%, на 25 лет, даёт первый платёж 54 157 при дифф. схеме погашения.
А у вас непонятно, сколько подтверждённый доход составляет.

Цитата
Viktor103 пишет: Т.е. работодатель увиличивает мою з\п на 13%. А работодатели на это охотно идут?)

Главное, чтобы ЗП была белая. А работодателю без разницы, кому 13% выплачивать, государству или вам.

Цитата
Viktor103 пишет: А может имеет смысл обратиться за реструктуризацией в Сбер, чтобы растянуть срок и попробовать снизить ставку? Или это прямо черное пятно для банка и они на такие вещи вообще не идут? Сейчас на горячей линии Сбера говорят что програм рефинансирования их кредитов у них нет (хотя Греф обещал 10 декабря что выкатят какой-то продукт).

Откуда же нам знать, на что идут банки, это у них надо спрашивать )
Про рефинансировании у сбера специально написано На погашение ипотеки в другом банке.
Реструктуризация у сбера сейчас действует для ограниченного числа случаев. Вы в неё не попадаете.

Цитата
Viktor103 пишет: 1. Вариант: рефинансироваться в другом банке на полную сумму: Сумма: 4 800 000р. на 25 лет Сбер: 9%, е/п 40 282 руб РСБ: 9.5%, е/п 41 937 руб Реально найти 8.5%-9% - например: Псб, ВТБ, МОсковский кредитный банк. + снизит ежемесячный платеж и % - надо побегать и риски отказов у банков

Максимальный срок 30 лет. Но это зависит от вашего возраста. Ибо
сбер: Возраст на момент возврата кредита по договору - 75 лет* (* Срок возврата кредита полностью приходится на трудоспособный или пенсионный возраст заемщика/каждого из платежеспособных созаемщиков)
рсхб: Возраст от 21 года до 65 лет (при условии возврата кредита до исполнения Заемщику 65 лет)

Зачем сразу бегать? Начните с просмотра доступной информации на сайтах банков + звонки. Половина отпадёт на этой стадии.
Можно начать с топ-10 банков.

Ещё на одобрение рефинанса влияет наличие других кредитных продуктов, например - кредитных карт.