Договор субаренды

Субаренда: что это

Субаренда — это передача в аренду недвижимости, которая уже была арендована. Иными словами, арендатор (человек, снимающий недвижимость) сдает ее третьему лицу, полностью или частично, с согласия собственника имущества.

Иллюстрация: Банки.ру

Основные участники сделки:

• арендодатель — это собственник недвижимости, который сдает ее в аренду;
• субарендодатель — это человек или компания, которые взяли недвижимость в аренду у собственника и затем сдают ее другому лицу;
• субарендатор — это третье лицо, которое берет в аренду имущество у субарендодателя.

Так, субаренда — это временное пользование недвижимостью, которую субарендодатель сам арендовал у собственника. При этом субаренда может быть оформлена только с согласия арендодателя, сказано в ст. 615 Гражданского кодекса РФ. Срок субаренды не может превышать срок основной аренды. Например, если арендатор заключил договор на шесть месяцев, он не имеет права сдавать помещение в субаренду на более длительный срок.

Чем субаренда отличается от поднайма

Субаренда и поднаем — это схожие понятия, но они касаются разного типа недвижимости.

Субаренда относится к нежилым помещениям, например, офисам, складам, производственным зданиям.

Поднаем касается жилых помещений, таких как квартиры или дома.

Поднаем чаще всего заключается между физическими лицами, а субаренда — между юридическими. Важно помнить, что при сдаче жилой недвижимости в поднаем нужно учитывать нормы жилой площади на одного человека. Например, если вы сдаете комнату в коммунальной квартире по договору соцнайма, вам нужно получить согласие всех нанимателей и членов их семей, проживающих в этом помещении.

Таким образом, субаренда и поднаем отличаются по типу недвижимости и требованиям к их оформлению.

Что можно и что запрещено сдавать по договору субаренды (поднайма)

Что можно сдавать по договору субаренды

Субаренду можно оформить на большинство объектов недвижимости, при условии отсутствия запретов в основном договоре аренды. К таким объектам относятся:

• жилая недвижимость (квартиры, апартаменты, дома);
• земельные участки (с определенными ограничениями);
• офисы и торговые площади;
• машино-места и другие объекты недвижимости.

Субаренда может касаться как целого объекта, так и его части, (в зависимости от условий договора с собственником).

Ограничения на субаренду

Некоторые объекты нельзя сдавать в субаренду:

• государственные и муниципальные лесные участки, переданные в аренду по результатам торгов;
• объекты, находящиеся в особых экономических зонах;
• земельные участки, переданные малому и среднему бизнесу, которые включены в специальный перечень государственного имущества.

Остальные объекты недвижимости могут передать в субаренду при соблюдении всех необходимых условий и требований законодательства.

Договор субаренды

Договор субаренды недвижимости похож на договор аренды, но имеет несколько важных особенностей:

Указание на аренду через субаренду. В договоре субаренды обязательно указывается, что недвижимость сдается не собственником, а арендатором. Нужно указать, что субарендодатель распоряжается объектом на правах аренды, а также вписать в договор реквизиты основного договора аренды и имя собственника недвижимости.

Частичная аренда. Если в субаренду сдается не вся недвижимость, а только ее часть, то в договоре точно описывается, какая именно часть передается субарендатору. Например, это может быть номер офиса в бизнес-центре или конкретные помещения с указанием их расположения.

Срок субаренды. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок основного договора аренды. Если основной договор аренды истекает, то и договор субаренды также прекращает свое действие. Например, если аренда заключена на год, субаренда может быть оформлена только на этот же или меньший срок.

Цели использования. Цели использования недвижимости, передаваемой в субаренду, должны соответствовать целям, указанным в основном договоре аренды. Например, если помещение предназначено для офисной деятельности, оно не может быть использовано в других целях.

Ответственность сторон. Субарендатор не может иметь больше прав и обязанностей, чем первичный арендатор. Это значит, что субарендатор не несет ответственности перед собственником недвижимости. Все обязательства перед собственником, включая оплату аренды и коммунальных услуг, остаются на первичном арендаторе.

Условия расторжения. В договоре субаренды могут быть прописаны условия расторжения в случае досрочного прекращения основного договора аренды. Например, можно предусмотреть условие о том, что арендодатель обязан заключить новый договор с субарендатором, если основной договор аренды прекращен досрочно.

Так могут выглядеть некоторые страницы договора субаренды

Условия договора субаренды

Для оформления субаренды необходимо заключить договор между субарендодателем и субарендатором. В договоре указываются:

• срок действия договора, который не может превышать срок основной аренды;
• описание арендуемого помещения и его состояния;
• условия использования недвижимости;
• согласие арендодателя.

При подписании договора также составляется акт приема-передачи помещения. В этом документе описывают текущее состояние недвижимости, а также все оборудование или мебель, которые передаются в субаренду.

Ниже можно найти образец типового договора субаренды. 

Частые вопросы

Что такое договор субаренды?

Субаренда — это передача арендованного имущества третьему лицу. Сдавать в аренду имущество, арендованное у собственника, арендатор может только в том случае, если такая возможность предусмотрена в основном договоре аренды. При заключении договора субаренды арендатор становится субарендодателем, передавая имущество субарендатору.

Как правильно заключить договор субаренды?

Нет четко установленного порядка оформления договора субаренды. Однако при его заключении обязательно прописывается согласие арендодателя. Это согласие может быть включено непосредственно в текст договора субаренды, либо оформлено отдельным документом — протоколом, где указывается разрешение собственника на передачу имущества в субаренду.

Чем выгодна субаренда?

Субаренда выгодна тем, что собственник в любом случае получает фиксированную арендную плату каждый месяц, независимо от того, используется ли помещение субарендатором или пустует. Это снимает с собственника необходимость заботиться о поиске новых арендаторов, размещении объявлений и затратах на рекламу. Субарендодатель берет на себя эти задачи, а собственник просто получает доход без дополнительных хлопот.

________________________________________________________

Образец договора субаренды

Договор субаренды нежилого помещения № ___

г. _______ «___» __________ 2024 г.

ООО «____________» (далее – Арендатор) в лице генерального директора ________, действующего на основании Устава, с одной стороны, и **ООО «_______»** (далее – Субарендатор) в лице генерального директора ________________, действующего на основании Устава, с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем.

1. Предмет Договора

1.1. Арендатор передает Субарендатору во временное владение и пользование нежилое помещение площадью _____ кв. м, кадастровый номер ___________, расположенное по адресу: г. __________, ул. ___________, д. , пом. ___ (далее – Помещение), сроком на ____ лет с «» __________ 2024 г. по «» __________ 202 г.

1.2. Помещение принадлежит Арендатору на основании договора аренды от «» ___________ 202 г. № ____, заключенного с ООО «______».

1.3. Помещение передается Субарендатору для использования в коммерческих целях: ________________________.

1.4. Помещение обеспечено коммунальными услугами: отопление, водоснабжение, канализация, электричество. Состояние Помещения — нормальное, пригодное для использования по назначению.

2. Срок действия Договора

2.1. Договор вступает в силу с момента подписания Сторонами и действует до полного исполнения обязательств.

2.2. Субарендатор обязан уведомить Арендатора о желании продлить договор за ___ месяцев до окончания его действия.

3. Размер и порядок оплаты

3.1. Субарендатор обязуется ежемесячно выплачивать Арендатору арендную плату в размере ______ рублей на расчетный счет Арендатора до ___ числа каждого месяца.

3.2. Обеспечительный платеж в размере ______ рублей должен быть перечислен Субарендатором до «___» __________ 2024 г. для обеспечения выполнения обязательств по Договору. Обеспечительный платеж возвращается в течение ___ рабочих дней после окончания срока аренды, при отсутствии задолженности или претензий.

4. Права и обязанности Сторон

4.1. Арендатор вправе:

• Осматривать Помещение не чаще одного раза в месяц с предварительным уведомлением Субарендатора за ___ рабочих дня.

4.2. Субарендатор обязан:

• Использовать Помещение строго в соответствии с его назначением;
• Своевременно вносить арендные платежи;
• Поддерживать порядок и исправность коммуникаций.

5. Ответственность Сторон

5.1. За несвоевременную оплату арендных платежей Субарендатор выплачивает неустойку в размере ___% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

5.2. В случае нарушения Арендатором сроков возврата обеспечительного платежа, он обязан выплатить неустойку в размере ___% от суммы задержанного платежа за каждый день просрочки.

6. Расторжение Договора

6.1. Любая из Сторон может досрочно расторгнуть Договор, уведомив другую сторону за ___ месяцев до предполагаемой даты расторжения.

6.2. Арендатор вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае задержки платежей более чем на ___ дней подряд.

7. Порядок разрешения споров

7.1. Все споры и разногласия, возникающие по Договору, Стороны обязуются решать путем переговоров.

7.2. Если урегулирование спора путем переговоров невозможно, спор передается на рассмотрение в суд по месту нахождения Арендатора.

8. Прочие условия

8.1. Все изменения и дополнения к Договору оформляются в письменной форме и подписываются обеими Сторонами.

8.2. Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой Стороны, оба экземпляра имеют равную юридическую силу.

9. Реквизиты и подписи Сторон