Сервитут

Что такое сервитут 

Сервитут — это право ограниченного пользования чужим земельным участком или иной недвижимостью. Такое право может возникать по договоренности сторон, на основании решения суда или по распоряжению государственных или муниципальных органов.

Сервитут устанавливается, если использование чужой земли необходимо для обеспечения прохода, проезда, прокладки коммуникаций и других целей, которые невозможно реализовать иным способом. При этом собственник обремененного имущества сохраняет право владения и распоряжения им, но обязан предоставлять доступ лицу, в чью пользу установлен сервитут.

Согласно статье 274 ГК РФ: 

Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком.

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Классификация сервитутов

Сервитуты можно разделить на несколько видов в зависимости от их условий.

• Платные — предполагают выплату компенсации владельцу земли или недвижимости, на которую накладывается ограничение.
• Бесплатные — устанавливаются безвозмездно либо по закону, либо по соглашению сторон.
• Срочные — действуют в течение определенного времени, которое может быть продлено или завершено по установленным условиям.
• Бессрочные — не имеют установленного срока окончания и могут существовать неограниченно долго.

Плата за сервитут

Стоимость сервитута зависит от его типа:

• Частный — может быть платным или бесплатным, сумма определяется по договоренности.
• Публичный — в большинстве случаев устанавливается безвозмездно, но возможны компенсационные выплаты.

Оплата может быть как единовременной (разовый платеж за весь срок действия сервитута), так и периодической (ежемесячные или ежегодные платежи).

Сумма рассчитывается с учетом площади земли, степени неудобств для собственника и срока использования. В законе нет четкого алгоритма расчета, поэтому в спорных случаях сумма определяется судом.

В отдельных ситуациях, например для проведения инженерных работ, сервитут может устанавливаться безвозмездно. Также владельцы недвижимости могут договориться о бесплатном использовании земли добровольно.

Срок зависит от его типа и цели:

• В частном порядке определяется по соглашению сторон или через суд.
• В случае публичного сервитута указывается в решении государственного органа.

Помимо земельных участков сервитут может устанавливаться на здания и сооружения.

Виды сервитутов

Существует два вида сервитутов:

• Частный сервитут устанавливается в интересах конкретных лиц (например, соседей).
• Публичный сервитут действует в интересах неограниченного круга лиц или государственных органов.

Частный сервитут

Частный сервитут устанавливается в интересах конкретных собственников недвижимости. Его цель — обеспечение необходимых условий для использования земельного участка, если без этого его эксплуатация невозможна или затруднена. Такой сервитут может предусматривать:

• право прохода или проезда через чужой участок;
• право прокладки и эксплуатации инженерных коммуникаций (электросетей, газопровода, водопровода);
• право доступа к объектам инфраструктуры, расположенным на соседних участках.

Частный сервитут оформляется на основании соглашения между сторонами или по решению суда. Он может быть бессрочным или установленным на определенный срок в зависимости от характера необходимости.

Публичный сервитут

Публичный сервитут устанавливается в интересах государства, муниципалитета или населения. Он может накладываться на земельные участки для обеспечения:

• общего прохода или проезда (например, доступа к водоемам, лесам);
• строительства и эксплуатации дорог, линий электропередач, трубопроводов;
• проведения геодезических, строительных и иных работ, имеющих общественное значение.

Публичный сервитут вводится законодательными или административными актами и действует независимо от воли собственника земельного участка. Однако если он причиняет значительные неудобства владельцу недвижимости, тот вправе требовать компенсацию.

Различия между двумя видами публичного сервитута — в таблице ниже.

Как оформить сервитут

Стороны оформляют договор, в котором указывают:

• область применения сервитута;
• условия его предоставления — на платной или безвозмездной основе;
• срок действия;
• другие важные условия.

Если участники договорились, следующий шаг — регистрация сервитута в Росреестре. После проверки и одобрения сделки Росреестр выдает выписку из ЕГРН, где фиксируются установленные ограничения на участок. С момента регистрации сервитут приобретает юридическую силу.